解读中国的房地产市场是否正在崩溃？

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1、解读中国的房地产市场是否正在崩溃？　　自2014年上半年期，中国的房地产市场便开始显著降温，新建房屋销售量以及库存增量均大幅下降。这比预期的衰退更加猛烈——不仅二三线中小城市受到冲击，如北京、上海、深圳以及广州等一线大城市也受到影响——同时和去年节节上升的销售数据与两位数的价格增长形成强烈对比。出于对银行系统违约的担心以及对中国经济高度杠杆化的观感，中国的房地产市场领域的这一突然衰退受到密切关注。许多评论员相信，这意味着该领域面临转折，并且会引发中国经济的硬着陆甚至是金融危机。过去十年内，中国的房地产市场部门成为该国经济增长的重要支柱，同时也推动商品价格不断上涨。中国的房地产市场

2、的暴跌将会冲击其他领域，同时会波及那些依赖向中国出口原材料的资源密集型的经济体。　　中国的房地产市场总是处于风口浪尖之中，引起无数热议和争论。如果不能正确理解该市场的历史和运行机制，分析家们就会错误地把今天中国的情况与20世纪90年代的日本房地产泡沫破裂或2008年美国的房屋市场风暴相类比，暗示中国即将经历相似的情况。　　对于中国的房地产市场的担忧过于言过其实了。首先，中国的个人住房市场非常年轻，直到1998年该市场才成型。过去16年里，中国的房地产市场领域在价格水平和投资规模上都急剧增长。周期性的市场下行或是由宏观经济原因、信贷紧缩造成，亦或是由政府尝试阻止该领域过热或过冷造成

3、的。这种周期性某种程度上是好事，因为他能防止投资者就价格上升或下降单边下注，因此也能防止过度投机。很大程度上是因为在金融创新有限、市场发展程度有限、存在惩罚性税收的原因，中国的房地产市场与其他发达经济体相比更少地杠杆化。自2009年其，开发商们就开始降低自身的资产负债率水平，同时中国的购房者在申请住房按揭贷款时必须支付至少30%的首付。　　其次，如果目前中国的房地产市场下行比预期要更为严重的话，那么政府仍有足够的政策手段防止中国的房地产市场彻底崩溃。短期而言，政府能够放松其四年前出台的防止投资购房的政策。事实上在本文撰写同时，有大约30个左右的中国城市正在放宽房地产紧缩政策，这一

4、政策原意在防止过度投机。此外，政府还能够放松户籍登记制度，允许外来城市益民购买房屋并鼓励他们在城市永久定居。　　就中期而言，政府能够采取一系列措施，譬如在大城市重新启动经济适用房项目，该项目由房地产税提供资金，而房地产税意在缩小收入不平等并鼓励租房居住。而为了降低银行领域风险，政府能够支持银行发行资产担保债券以减轻其按揭贷款资产期限错配的风险。再者，通过房地产投资信托基金来多元化房地产开发商的资金来源，同样能够降低他们对银行投资的依赖。中国还应该着力加强房地产交易数量、位置以及其他关键信息的数据收集。　　更重要的是，对于城市房地产的需求在下一个十年内仍将高企。据预测，至2023年

5、在城市生活的人数将新增2亿。从这个意义上讲，中国的房地产市场并不需要经历日本在20世纪90年代或是美国在2008年所经受过的类似事件。只要城市化进程继续并且政府执行正确的政策，房地产市场的下行将被证明是周期性的，而重大举措也不会出台。这也就是说，政府应借这次下行的机会进行足够的制度变革，并将房地产市场引导至一个在长期内能够更加持续发展的轨道上来。　　本政策简报将描绘中国房地产市场的历史与所处情境，分析造成目前现状的原因，同时详细解析各种政策选择，以及分析中国为将其房地产市场拉回到平衡和可持续发展轨道上应采取何种改革。　　过去十年内中国的房地产市场已经成为推动中国经济增长的重要引擎

6、。平均而言，2004年至2013年房地产投资占中国固定资产投资的20%，住宅投资则占固定资产投资的14.1%。在2013年，住宅投资拉动了0.8%的经济增长。然而，房地产市场放缓对经济增长的间接影响可能笔者更大，因为其涉及到一个包括钢铁、建筑材料和建筑设备、白色家电、家具、银行以及房地产相关服务业在内的巨大产业链。除了对实体经济有重要意义外，中国的房地产市场的重大调整同样会引发信托产品的崩盘，而信托产品是影子银行活动的形式之一，在中国这就算不会引发金融危机，也会引起巨大的金融动荡。此外，在中国房地产领域的降温将会对商品价格造成消极影响，这将会影响那些向中国大量出口商品的国家的宏观

7、经济状况。　　由于房地产市场对中国和世界其他地区有着重要地位，2014年初中国的房地产市场这些令人警觉的现象可能意味着其将在近十年的快速增长后迎来巨大调整。出于对影子银行违约的担忧以及房地产开发商和银子银行间暧昧的融资关系，某些市场分析师认为目前已经是“中国房地产快速增长的终结”，如果还称不上崩溃的话。