市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较

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1、市场比较法是指将估价对象与佔价时点近期冇过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,采用比较法求得的房地产价格乂称比准价格。市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗來讲即：同种类型的数量较多且经常发住交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应川市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价

2、时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比棊础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。第二章房地产估价的理论基础格。2、收益法适用的对象和条件收益法适用的对彖是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加汕站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的

3、）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。3、收益法的估价步骤运用收益法估价一般分为四个步骤进行:①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如佔价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;②预测估价对象的未来收益;③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。4、收益法的实质和难点收益法的实质，是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价吋点的价值，具体的计算方法是收益逐年折

4、现到估价时点并累加，累加之和即为房地产估价时点的价值。收益法的难点，一是求取净收益时扌II除项目的准确界定，二是确定资本化率。3、市场比较法分析3」市场比较法综述市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的本质是以房地产市场的交易价格为导向求取估价对象的价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较。3.2市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中经济主体

5、的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商甜;而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品Z间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格來决定。也就

6、是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，來推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。3.3市场比较法的适用范围和应用条件1）、适用范围市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、占建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场比较法估价。市场比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如杲在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就

7、难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成木费用、空置率、报酬率、资木化率、开发经营期等。2）、应用条件⑴具备充足的市场交易资料。市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例。具体來说，充足的市场交易资料是指：①数据充足。一般认为，运用市场比较法需耍貝有10个以上的比较交易实例的资料，其中要有3个以上具有较高可比性的比较实例，如果可比性好的比较实例少于3个，就有可能造成估价结果不能反映客观市场的后果。②资料可靠。主要是指资料来源的可靠性和资料木身的可靠。为保证估价

8、的精度，建立比较实例时，要对交易实例资料的完整性和准确性进行核查。凡比较实例资料不屈于第一手资料的，都必须对其可靠性进行检查。③质量保证。质量保证的标准以可比性和替代性表示。运用市场比较法，需要有与委估房地产相关程度高和可比性强的比较实例。比较实例与委估房地产的相关程度越高，