天房发展天津市蓟县综合体项目产品建议书_部分(I)

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1、天房发展—蓟县综合体项目产品建议书天房发展产品研究部2010年10月18日1前言项目概述---(地理位置/周边环境/区位条件/地块条件/市场定位/客户群描述与定位/策划报告).住宅部分产品---(主流舒适型/生活阳光型/都市休闲型/居家养老型/高端定制型).商业部分---(主力店/次主力店/辅助店/半内街).公寓部分---(商务公寓/老年公寓/酒店公寓/休闲公寓)综合休闲部分---(会议接待/娱乐健身/餐饮电玩/教育培训).景观环境与产品配置(工作原则/配置标准/低碳节能/智能安防).依据：政府规定的该项目土地开发和招投标文件。国家及本市相应的技术规

2、范、通则以及实施细则。公司近年建设项目的成功经验及教训。目的：为修建性详细规划的确定和初步设计、施工图设计提供建议。2第一篇:项目总体构成产品类别：中高端住宅、大型商业、配套商业、公寓（商务公寓、酒店式公寓、休闲渡假公寓、老年公寓）精品酒店等。规划环境：产品外在形象空间环境上突出旅游休闲特征，塑造精致典雅的建筑形态。并注重与后面的五名山和侧面的盘山在空间尺度上取得连续性、协调性。在总体规划中强调小区的空间构成、景观绿化、路网布局、功能分区、市政配套的有机结合与合理性。突出高速路绿化隔离带做景观带状公园的可能性。注意用地南侧高压线塔对住区的视线及心理干扰

3、。商业用地布局中强调主力店、辅助店之间在业态上的互补性，并注意人流物流的功能流线与道路衔接的合理布局。突出沿路高层住宅、公寓建筑的标识性、简约性和现代都市风情。交通组织与停车方式：有效利用项目用地，采用停车楼、架空平台、地下车库等方式组成综合停车系统，满足住宅1：1停车指标要求。强调庭院内人车分流的开发理念。景观绿化：强调绿化环境与建筑风格的统一性、协调性，以精美小景和宜人的尺度来提升整个社区的意境和氛围。结合社区入口应有便与管理的警亭以及其他物业设施。无障碍设施：区内公共部位应考虑无障碍设施，其内容应满足规范要求与业主的使用。3景观绿化：强调绿化环境与

4、建筑风格的统一性、协调性，以曲溪、景石和小面积水景为要素巧妙结合，体现宁静致远的林泉意境。强调宅前屋后庭院空间的人性化尺度。重视均质均好的产品特色，展现庭院立体绿化和舒适的生活理念。力求整个社区体量与周边山景相互协调与衬托，景观上相互借景造势，空间构成上更加和谐交融，体现远看山景，近赏园林的美好愿景。安全性考虑：边坡或地界内有高差超过0.7米高的区域，边缘必须架设护栏等防护措施。配套设施：物业管理用房宜与会所结合统一设置。4消防：在总体规划中应做好消防车道及消防车登高面设计，应注意消防车道转弯半径设置，若消防车道下面为地下室时，结构顶板应考虑36吨大型消防车荷

5、载。垃圾站应设在区内的下风向和较隐蔽处，用地与建筑面积按照《天津公共服务设施标准规定》执行，与建筑距离不宜小于10M，外部与道路相连，垃圾站地面及内壁宜贴光滑、易清洁材料，并配置给排水设施。水泵房、变电站、垃圾站、箱式变电、地下人防、围墙、煤气调压站等设置应在方案中明确其各自位置及相关做法。室外环境：园林草坪灯应与路灯一同设置。草坪灯、路灯、围墙灯等应分别为不同的多个回路，并加装定时开关。灯的控制应引到控制中心，用总控一起控制。5宜处理好土建变电室与环境、建筑之间的协调关系，宜与商业或其它公建结合考虑，否则宜采用外装饰或绿化遮挡。电话箱、配电箱、有线电视箱不应设

6、在区内主要视线内，宜放在较隐蔽的地方，并用灌木绿篱隐蔽。小面积水景的净化系统宜采用人工投放净化剂+机械净化过滤的处理系统，建议做旱喷。出入口、大门、警卫室、围墙等设施的风格均应与项目整体风格相协调统一。大门、标志物与围墙上均应设置企业及项目LOGO。区内车行道上均应设置减速带。车道上的排水沟沟盖板要选用带胶边的铸铁或高强复合材质产品，井盖上应特制项目标识。不用水泥盖板，以免车行驶时噪音大，易破裂。公共休闲区与商业区周围应设置背景音乐播放系统。室外艺术品设置的设置原则应遵循体现项目品位与文化特色。6第二篇:住宅产品概念一,住宅市场定位:京津都市生活圈的“文

7、化休闲港”；生态绿色的产品设计,多元的业态组合,打造都市圈级的”休闲综合体”.天津后花园的“头等舱”；产品设计应遵循人性化,功能化,精细化的开发理念.二,住宅客户定位:客群来源：以蓟县城区，周边10个乡镇为主；辐射一些天津、北京客户以及外地置业者；职业构成：政府公务员、公司中高管、教师、医生、自由职业者和有关人士；置业目的：旧城改造的需求型，舒适改善性,都市休闲型,投资增值客:理性描述/细化描述/目标客户与产品定位.7三，项目客群描述:1，新婚夫妇:关注产品配置和开发商品牌,且注年收入10-20万左右.重社区环境,配套和文化氛围.首次置业自住