顺驰蓟县产品规划建议书

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1、顺驰蓟县项目产品规划报告发展商：顺驰建设提案：挚擎广告有限公司日期：2005年1月27日目录Contents一、产品定位二、目标消费者定位三、建筑风格建议四、园林风格建议五、户型配比建议六、物业管理建议七、楼宇智能化建议八、项目附加值提升建议九、会所规划建议十、项目运作顺序建议产品定位超高配置、小户型、精装私宅为一群有实力的、在天津蓟县有特殊功能需求的、习惯高端生活方式的人度身定做的与众不同的、天津蓟县的、休闲类型的区域内超高配置的小户型住宅产品并配备家电、家私、配饰。产品定位理由A顺应本区域为国内高端人群聚集的特性，吸引本区域市场外的大批买家，从而尽量扩

2、大客户群体，降低风险；B高端人群由于收入的差异，对价格敏感程度相对比较低；C以纯本区域销售住宅定位，项目的竞争范围将会是全蓟县同等总价的住宅项目，增加项目的竞争压力的同时，强化项目的地段劣势，也有背房地产的地段根本原则。市场推广区隔定位第二生活区域目标市场定位蓟县区域内购买比例为40%天津及周遍辐射区域购买比例为60%客户购买目的定位A休闲渡假自用B本地客户改善型自住C投资D特殊人群的特殊居住需求E礼品馈赠、上层公关目标消费者定位客户属于市场中的中高端人群，与普通居住为目的的客户有所区分；年龄锁定：在30—50岁之间收入锁定：家庭月收入不低于1万元，可支配

3、现金不低于20万元职业锁定：国有企业中、高级主管私营业主——来自天津蓟县或周边地区的成功企业家或自身就是成功商人，也有一部分是含灰色收入者的大型国企总裁级人物建筑风格建议—建筑形式五层带电梯板式结构，内部为一梯二户或一梯四户，保证使用率85%之上，建筑布局切忌由于考虑朝向、而带来得兵营式布局，应错落有致。建筑风格建议—建筑立面A外立面设计为新古典主义欧式风格，局部采用石材加面砖。突破当地建筑风格，突显项目高端品质。B在建筑空间处理得当的前提下尽量弱化建筑立面的处理。建筑体型的丰富取代立面装饰的繁复。C几个组团可有变化，但有根本上的统一。每栋建筑应有不同，可

4、能是体型上的不同，而绝非简单通过色彩等去区别。D每户设计隐蔽空调位，统一布置，保证立面景观。除了白天建筑的亮眼，为建筑加上重点灯光计划，让建筑呈现日夜皆美的SHOWOUT，可以「重点突出」或「为建筑加上灯光框边」方式，不失质感也突出视觉。园林规划建议：A总体调性力求营造舒适、优美、宁静的社区生活氛围，规划设计着重从创造领域感和私密性入手，同时强调人与自然的有机结合。B坡地造园人车分流使用坡地的规划肌理（社区越往里越高），车由入口完全进入地下，人车完全分流，建议：电梯直接入户感念增加社区的层次感与私密感C欧式精髓小中见大主题组团绿化设计尽量不做大规模的公共绿

5、地，因为本项目公共绿地的使用率并不高。尽量将绿地分至各单元用地范围内，加大绿化组团尺度。组团绿地设计应尺度适宜且设计精致，绿化设计手法可参考欧式园林的布局手法，即：小中见大，重在意境，并结合雕塑或将绿化修剪成雕塑，给每一个团组绿化景观一个主题。项目户型配比建议：A针对户型面积的建议：由于本项目定位为高档精装私宅，属于提升身份的奢侈品，与传统意义上的以住为用途的定位有区别，因此，每户的面积应控制在舒适兼使用的范围，主力户型一居室分为两类；A类面积在40-50平米的、可采用开放式厨房厅室合一户型；B类面积在50-60平米，可采用一室一厅。两居室同样分为两类；A

6、类面积在70—80平米，两室一厅，B类面积在80平米至100平米，两室两厅，包括多功能情趣空间；端头大户型的面积控制在120-125平米，两室两厅兼有一自然空间；B针对户型比例的建议：一居室：50%1）40平米至50平米，开放式厨房厅室合一户型，所占比例为25%；2）50平米至60平米，一室一厅，所占比例为25%；二居室：30%1）70平米至80平米，两室一厅，所占比例为15%；2）80平米至100平米，两室两厅，包括多功能情趣空间，所占比例为15%三居室：30%1）100平米至120平米，三室两厅，所占比例为20%项目户型配比建议：C针对户型使用率的建议

7、：由于本项目设计为五层带电梯板式结构的高档公寓，核心桶的位置及范围应更趋于合理化及实用价值。应确保使用率在85%以上。D针对户型舒适度的建议：每户客厅及卧室部分的开间不低于3.6米。E针对户型格局的建议：户内的实用性较强，格局分布合理，动静分离，在设计方面应尽量多一些可开可合的空间（客厅与餐厅部分），厨房多采用开放式，增加视觉空间面积。一居室为开放式设计（卫生间除外）；两居室和三居室应多一些情趣空间，并确保实用性。项目户型配比建议：F针对户型阳台的建议：本项目的阳台应以情趣和舒适为设计理念，部分可设计为弧行或八角窗。G针对户内配备的建议：在客厅、主卧室及各

8、卧室中都预留电话端口、网络端口、有限电视插口。在卫生间内预留电话端