郑州绿地原盛国际商务综合体项目营销策划最终稿

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1、项目报告的结构思路导图区域定位操策项问题机会作略结构目项目定位分析分析界核推定心广客户定位模式研究案例借鉴问题解构这个区域有没有信服力，有没有未来价值，这个项目有没有信服力？是先信服区域还是先信服项目？（推广方向是否精准，是否逻辑）项目销售不畅，缺少成交环节根源是什么？（成交时机与成交要件）营销节点根本依据是什么？（工程？枢纽？自身资源？）目前项目抗性因素如何化解？（区域缺少集中开发等）什么样的客户会来？（客户在等什么）项目的核心价值到底什么？第一部分：项目界定一切从审视郑东新区说起新区：六大功能区域功能对比无论说CGD还是说高铁经济圈，无非都

2、在试图变局区域，只不过说哪个更精确，更有逻辑，有没有理论支撑！高铁机遇节点交通价值：高铁为大郑州带来3小时经济圈，500公里的聚集效应城市功能价值：中原城市群的龙头地位，省会城市的首位度，郑东新区成为风向标区域价值：城市东扩的另一核心区，与主城区；郑汴产业带融为一体节点交通价值城市功能价值区域价值论证发展远景/①由高铁城市群看本项目②高铁经济未来变化区项域目定定位位小结：高铁效应给本项目带来的企业机遇3对外：高铁经济对东部经济连接中西部经济，产业专业的站点经济效应对内：由高速路口、省际大道、高铁站点、地铁站点构成的捷运系统拉近市区以及周边城市的经

3、济互动距离内外因素构成TOD新城、模式的核心动力。3高铁站区是郑州连接东西南北经济区的中心枢纽，只进入中心区的第一站，以高铁站为基点逐步形成“门户与心脏”，“门户与新区”，“门户与周边城市的”交通网络，从而完善城市功能。确定了“高铁经济圈”的区域属性，思考：在以“高铁效应”为核心的区域功能布局与现实开发节奏是否对接，将直接影响着本项目的价值与客户需求！决定项客开高铁目户发物业价需节布局值求奏高铁经济圈TBD内核【商务商业】，外延【产业/物流园】CASE：物业布局发展验证开发节奏与现实矛盾高铁经济圈TBD内核【商务商业】，外延【产业/物流园】结论从TOD+产

4、业新城模式----到---高铁经济圈TBD（站前国际商务区）的区域定位，才催生生了以郑东新客站为核心首席商务综合体项目！受益于高铁经济圈绿地·原盛国际以38万㎡超级商务综合体领袖崛起！高铁经济圈形成依赖：高铁经济圈内核强度开发高铁经济圈外核产业布局成熟政府公共配套先行建设矛盾：目前以郑东高铁经济圈的发展现状决定了客户的层次与需求问题。客户研判生产性服务企业核心区生产性企业本项目产业发展思考加快发展现代服务业：一是重点，发展生产性服务业。二是大力培育新兴服务业。三是全面提升传统服务业。未来产业规划投资客以上客户研判是自用终端客户，由于区域产业成熟度不高与项目

5、开发周期影响，此类客户不是目前合理选择。淡市投资客虽然衰减，但我们依然要面对的是挖掘投资行为的客户。投资行为买百年机遇高铁机遇抄底，买市场反弹企业挂单，买资产赢利（稀缺/唯一）……最先受益于高铁经济圈的绿地原盛国际，给客户带来利益是什么？客户利益:历史的机遇，领先分享高铁的财富大总结我们应该把他做成一个什么样的项目绿地·原盛国际在省会新引擎计划下，着眼高铁经济圈TBD，为中西部地区生产性服务业与具有前瞻思维的睿智人士，打造一个高铁经济圈内首席超级商务综合体。是一个百年历史机遇，也是百亿地产企业绿地集团的城市思维！第二部分：操作核心企业目标：一定是企业品牌做成一个

6、品牌项目6当下，成交环节的节点是依靠高铁节点，而非工程节点（一）：项目核心价值高铁价值+品牌价值产品价值+客户价值综合价值（二）：项目操作要件（淡市）推广考虑到边际效应成交考虑到成交要件我们推什么：09年推盘132546附：08年写字楼供销统计2008年全年郑州市场投放办公用房58.2万平方米，销售37.9万平方米，投销比为1.5：1，市场空置率较高,挂单出租增加。市场消化量同比2007年销售量下降20%。2008年郑州市办公用房成交价为5211元/平方米，同比2007年销售价格下降9%。从价格走势上来看，各月的销售价格呈下行态势，2008年12月的办公用房成

7、交价格仅为4621元/平方米。第三部分：推广释放示意高铁经济时代来临，省会新引擎计划开启城际西安1.5H，北京2H，上海3H，郑州迈向枢纽2.0绿地·原盛国际，循高铁经济圈核心而构建！省会新引擎，大东区高铁经济圈直面新客站500M，地铁口200M，长途客站900M……绿地·原盛国际，38万㎡城市商务集群，宏图高铁经济圈TBD历史的机遇，领先分享高铁的财富08，地铁1号线开建，09，高铁新客站开建，2012，新中心呈现绿地·原盛国际，38万㎡城市商务集群，宏图高铁经济圈TBD媒体选择核心设计：广告的边际效应（非主流项目）活动核心设计：热点/记忆/故事/新闻/回忆/

8、感情/利益/产品09年媒