河南郑州盛润商业国际广场竞标终稿

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1、谨呈：河南盛润置业有限公司盛润国际广场商业部分竞标方案2007年8月报告思路与结构营销策略项目定位物料准备费用预算郑州商业格局1Part市场分析分别为二七商业中心、碧沙商业中心和龙湖商业中心；按照规划，将在郑州市区建设41个区域商业中心，以服务本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围3~5平方公里，服务人口10~15万人；以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。郑州商业网点规划商圈更多承载着郑州西区居民日常生活集散地的功能郑州市政府

2、规划的三大市级商圈郑州市商业分析二七商圈碧沙岗商圈龙湖商圈目前代表郑州城市形象的标志性商圈代表新郑州未来国际化商业都市的繁华，但目前暂未成熟本案其他增长性商圈曼哈顿商圈：金水路未来路交叉口以曼哈顿大型综合体项目为核心科技市场商圈：东风路文化路交叉口以豫华中心大型综合体项目为核心国贸商圈：农业路花园路交叉口以郑州国贸中心/丹尼斯全15层百货项目为核心大学路商圈大学路与中原路交叉以华城国际为核心项目郑汴路商圈：以中博专业市场和东建材为核心的专业市场中心商圈花园商圈：以花园商厦/中环百货/紫荆山为核心城市其他增长性商圈郑州商业区域发展不均衡，局部过于

3、集中导致发展不受限；郑州整体处于成长过渡期，正在经历新一轮洗牌；国内外先进的商业运作模式还未引入，商业正处于升级换代时期；政府对商业引导力度不够，商业规划网点不够合理；城市商业业态单一，同质化竞争恶劣，缺乏大型一站式购物中心；二七商圈密集，扎堆严重。郑州商业小结项目片区商业/餐饮/酒店分布曼哈顿欧凯龙（永乐电器）正道花园商厦易初莲花紫金山百货东建材中博汽车广场集美家私本项目德亿歌剧院索菲特国际饭店韵池吧索菲特国际饭店空间三酒吧热舞会所英皇会所燕芙康乐园本项目金碧辉煌夜总会半岛国际俱乐部脸谱会所良子足疗民航大酒店中洲皇冠索菲特兴亚建国酒店德亿大酒

4、店越秀酒楼威威娱乐广场曼哈顿欧凯龙（永乐电器）东建材中博汽车广场集美家私项目片区商业/餐饮/酒店总结1.单店格局,还没有形成完整的商业圈2.没有提供一站式服务商业3.购物环境达不到要求4.商业的软硬件达不到要求5.在项目西边曼哈顿商业中心正在形成，但沃尔玛暂时未能签约，给项目蒙上一重阴影6.名门盛世/名门世家/广汇PAMA等都有裙楼商业推出，片区商业竞争激烈7.金水路集中了郑州五星级、四星级酒店，代表了郑州高端酒店集中片区8.片区集中了高端商务餐饮和休闲娱乐项目片区商业启示录1.由于金水路政商大道的强大聚合作用，片区集中了郑州高端餐饮/休闲/娱

5、乐/酒店，带有明显特征的区域级商业中心形成势在必然。2.但因为上述业态多是建设在老物业，难于重新整改，导致缺乏集中、一站式高端商务生活配套综合体。3.曼哈顿超大型综合体项目的存在，囊括了中高端所有业态，本项目的商业竞争出路在于寻求合适的差异化，不能与曼哈顿项目正面交锋。4.随着郑开大道的开通，包括机场快速路、107环路等城市主干快速路的连通，金水路作为城市形象主干道纺发新的光彩，这对于本项目是有利因素。5.片区原有较多高档社区：建业社区/英协花园/银基王朝等，而建设中的广汇PAMA等其他社区皆为高档社区，这将加强项目片区高档定位的支持力度。项目

6、商业突破口在哪里？1.城市东西交汇处、城市形象大道、100米超高城市建筑、过人的硬软件配套、写字楼商业综合体、充足停车位等等，我们的商业具备一站式高端商务生活综合体的基础条件。2.强调集中、一站式、高端、写字楼和商业的相互相补，是我们突破的方向。3.因位置、交通、停车位的明显优势，本项目商业覆盖面较大，所以，将停车位的优势充分发挥出来，将能够凸现项目优势。4.品牌商家的强大号召力是项目能否体现一站式高端商务生活的基础。5.销售和经营并重。6.高端业态规划是考虑到项目本身的商务交往和外围的需求，但同时也需要部分中端档次的业态组合，针对写字楼本身和

7、周边普通白领的需要，特别是餐饮。报告思路与结构营销策略项目定位物料准备费用预算郑州商业格局◆项目的位置项目位于金水路与中州大道交汇处占地39.8亩,该项目无论是建筑规模、规划设计还是建筑外观、配套档次，都堪称郑州市标志性建筑。燕庄项目鸟瞰项目概况商业区域分布及面积指标总经济技术指标总占地面积26561㎡总建筑面积13.6万㎡容积率5.121商业总面积3.6万㎡写字楼总面积6.5万㎡项目商业指标金水路，依金水河从西至东贯穿了整个郑州，因其繁华的面貌，便利的交通，政治、商业机构的聚集，以及优雅的城市氛围被誉为“郑州的长安街”。畅通郑州交通更是金水路

8、所肩负的重要职责，自西向东，其联结了南阳路、文化路、花园路、城东路、东明路、未来路、107国道等郑州的重要交通干道，将郑州的交通紧紧凝结成为一个系统顺