绿地-上海南汇绿地峰汇商务广场项目整合营销策划报告1

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1、“绿地峰汇商务广场”全程营销策划报告绿地项目组二00八年五月十五日46第一部分、城市概况及宏观经济部分4一、城市概况51、南汇简介52、行政区划73、区位规划8二、城市经济发展状况101、人口与城市化102、主要经济发展指标11三、城市规划建设分析141、城市总体规划142、项目所处区域周边的市政主要规划影响23四、周边房地产市场情况25第二部分、南汇区房地产市场分析26一、房地产市场综述27二、土地市场简述28三、南汇办公楼市场分析301、办公楼市场汇总302、在售办公楼产品分析32四、主要商业分布及结论341、商业市场综述342、重点个案分析363、惠南镇商业状况分析66第三部

2、分、绿地峰会商务广场项目分析72一、项目概况7346二、周边人口状况研究78三、项目周边道路现状分析78四、交通现状分析79五、公建配套分析80六、客源状况分析85第四部分、项目定位及营销推广89一、项目定位与建议901、产业定位902、产业资源利用分析91二、项目定位911、市场定位912、项目定位描述913、项目关键词92三、客户定位93四、商业业态建议951、商业业态定位依据952、商业形象定位953、目标客户定位954、目标消费群965、业态建议96五、办公楼问卷调查分析105六、整体形象建立109七、营销推广策略11146第一部分、城市概况及宏观经济部分46一、城市概况1

3、、南汇简介南汇是长江三角洲冲积平原的一部分，是上海市郊成陆较晚的地区。据《旧唐书》记载，713年（唐开元元年）在周浦、下沙一线重筑古捍海塘，故南汇西部地区当成陆于唐以前。随着时间的推移，陆地逐渐向东南延伸，沧海变桑田，宋、元时期，惠南一带成陆。1386年（明洪武十九年），明政府为防倭寇，在南汇嘴（今惠南镇）筑城，设守御南汇嘴中后千户所。1726年（清雍正四年）从上海县划出长人乡建立新县，因县治设在原守御所南汇嘴，故县名为“南汇”。2001年8月南汇撤县建区。南汇区位于长江口和杭州湾的交汇处，东临东海，南靠杭州湾与浙江宁波相望，北与浦东新区毗邻，西南与西部地区和奉贤、闵行交界。全区总

4、面积688平方公里，海岸线45公里。宋、元时期，南汇盐业鼎盛，下沙、周浦、新场已形成较大规模的集镇。“水乡”新场更是“歌楼酒肆、商贾辐辏”，有“小小新场赛苏州”46之美誉，至今仍是保存较为完整的江南古镇。北宋末期，宋室南迁，秦少游之孙秦知柔举家寓居南汇；著名诗人储泳也定居周浦，终老是乡，至今存有储泳墓——“木鱼坟”。明代中医名家李中梓（惠南镇人）著有《医宗必读》，至今仍是中医必读之书。当代著名无产阶级革命家、马列主义理论家张闻天出生于南汇祝桥乡。著名翻译家傅雷为周浦镇人，至今留有傅雷故居。大团镇人吴仲超曾任故宫博物院院长20余年，对祖国的文物事业作出了巨大贡献。南汇的旅游资源优势，

5、在于“花”，在于“海”，在于“野”。万亩桃园，百里海塘，广袤滩涂地，无垠芦苇荡，成为人们回归自然、休闲度假的理想之地。近年来陆续建成了一批旅游景点和设施，如上海野生动物园、浦东射击游乐有限公司、滨海高尔夫俱乐部、滨海森林公园、东海影视乐园、、峻友赛车俱乐部、希迪垂钓园等，为形成滨海旅游经济带和南六公路旅游经济带奠定了基础。新世纪南汇旅游业的发展，利用深水港项目启动的重大机遇，以上海“都市旅游”为背景，以建设“旅游景区”为目标，以“花”、“海”、“野”为特色，融自然风光、人文景观、生态农业、主题公园为一体，满足游客观光游览、求知娱乐、休闲度假的需求。目前，区内主要公路有以浦东国际机场

6、为终点的上海城市外环线和郊区环线（远东大道）、南六公路等，这几条公路直接连接市区和沪宁、沪杭高速公路。郊区环线（远东大道）南汇段全线贯通后，大大缩短了南汇与上海市区及周边区县的距离。作为深水港建设重大配套工程的沪芦高速公路已开工建设，全长37公里，设有6车道，总投资17亿元。上海市区至海港新城的市域快速铁R3线正在规划之中。46教育事业蓬勃发展。目前落户南汇的高等学校有10所，其中入驻科教园区的有5所：上海水产大学、上海电力学院、上海工商外国语学院、上海托普信息技术学院、上海思博学院，另外还有上海理工大学基础学院；康桥地区有4所：中科大研究生院上海分院、上海大学巴士汽车学院、建桥学

7、院、中侨学院。以上各校拥有学生总数达24000人。全区现在公办高中4所，完全中学5所，初级中学13所，九年一贯制学校11所，中心小学和镇级小学25所。在校学生83700多人。全区有镇级影剧院23座，镇级文化站19个，广电站19个，图书馆26个，藏书50万册，图书流通208万册，中心城镇文化广场2处，有线电视用户6.5万多户。全区现有91个健身苑点，达到了每个镇都有健身点的目标。今年，全区已举办各类体育活动、比赛65次，参赛人员16250人次。要以主动服从服务于国家战略