赛普咨询中国水电地产战略规划报告_部分(I)

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1、房地产开发价值链定位（商业地产/旅游地产/城市综合体）在旅游地产、商业地产和城市综合体等持有型物业方面，整合资源、强化综合性项目拓展能力；此外，利用现有项目的运作经验，加强在物业招商等方面的优势。商业地产/持项目定位物业规划工程项目开持有经有型物业拓展策划招商设计建设业营加强综合性项形成商家联盟目拓展能力和招商网络尊重·专业·责任·分享·价值产品定位：与业务发展模式匹配，我们的产品分为住宅和商业地产市场成熟度住宅产品市场成熟、市场规模大、水电地产具有一定的开发经验住宅产品住宅产品商业地商业地产产

2、品产产品商业地产产品的市场运作模式逐步成熟，市场规模较大，水电地产尚未形成开发能力内部成熟度尊重·专业·责任·分享·价值产品系列可分为研究、创新、复制三个阶段基础研究战略机遇资源配置开发模式创新产品资源拓展开发过程经验积累复制产品资源拓展开发环节模式完善住宅开发新城开发（唐山/海西）、旅游地产（都江堰）商业地产（配套及集中商业）尊重·专业·责任·分享·价值住宅产品：水电地产以市场为导向、为客户着想的产品观市场为导向，为客户着想：始终把市场和客户需求做为产市场为导向，为客户着想品研发和产品实现的中

3、心和出发点，体现水电地产对客户产品品质好，服务品质优的关怀诚信做产品，诚心塑品牌规模化开发，配套更完善产品品质好，服务品质优：在水电地产产品质量好的基础上，突出项目策划和规划设计、客户服务和物业管理品质并重的理念诚信做产品，诚心塑品牌：突出水电地产诚信、诚心的企业精神，突出国企的社会责任，继承和发扬水电品牌规模化开发，配套更完善：突出社区规模大、社区配套完善的产品特性，体现水电地产的综合优势尊重·专业·责任·分享·价值水电地产产品定位以中高档为主城市类型二线城市三线城市一线城市综合性大城活跃的副

4、省活跃的地级四线城市产品类型省会城市市级城市市一二三线城市均有一定比例的高档产品需求人群，随着土地资源的稀高档产品缺，此类产品将具有较高的需求；土地增值收益大，利润率高；且高档-产品对企业品牌塑造非常有利；可在条件成熟的城市寻找机会随着人们生活水平的提高，郊区享受型住宅将会呈现旺盛的需求，市场郊区享受规模较大；产品利润率较高，周转速度较快，品牌附加值大；可在关系-资源较为丰富的城市规模型开发未来的主流产品，市场规模大，利润率较高，周转速度快，但土地资源紧张，可寻机规模城市改善开发城郊改善主流产品

5、，土地较易取得，可在新进入城市布局，并可在深耕过程中规模化开发城市栖居可通过栖居型住-宅新进入一线城栖居型住宅属于中低档，长期看对企业品牌塑造较为市，由于一线城不利，可在新进入城市配合政府开发，以积累政府关郊区栖居市总体档次较系-高，可进行规模化开发商务住宅结合持有物业的开发，在城市核心区域进行，不建议在边缘区域开发-尊重·专业·责任·分享·价值分区域梯次复制的产品策略尊重·专业·责任·分享·价值区域深耕的产品策略以新城开发、经适房、城郊改善型项目，一二级联动等多元化拿地方式进入城市外围城郊改善

6、城市改善条件成熟郊区享受后，通过城郊改善郊区享受郊区享受型、城市城市改善改善型、进入周边城市宜采取高举高打方城郊改善商务住宅式，直接介入中高档住宅开发型甚至高城市栖居档产品继续深耕当地市场高档产品VV进入区域和城市，在项目类型、项目可研和战进入区域和城市，在项目类型、项目可研和战郊区栖居略上允许的情况下，可以机会导向；略上允许的情况下，可以机会导向；VV进入区域以核心城市作为切入点，考虑拿地难进入区域以核心城市作为切入点，考虑拿地难度较小的城郊改善型住宅；度较小的城郊改善型住宅；以旧城改造或经济

7、适用房项目介入，逐步积累VV商务住宅以商业为依托，可在核心城市选择较商务住宅以商业为依托，可在核心城市选择较政府关系，但品牌不宜过度宣传好机会介入，由于缺乏商业潜力，在周边城市好机会介入，由于缺乏商业潜力，在周边城市开发商务住宅要慎重。开发商务住宅要慎重。尊重·专业·责任·分享·价值城市综合体：在控制风险的前提下，到2015年实现一个综合体项目的运营，两个项目在开发状态尊重·专业·责任·分享·价值在控制风险的前提下，到2015年实现一个综合体项目的运营，取得两个项目的土地开发目标及资金保障：1.

8、2011年取得一个总建筑面积在40万平米左右的综合体项目，在2015年实现项目运营；2.2015年之前再取得两个综合体项目。假设条件：项目数量1.商业/酒店、写字楼/公寓/其他、住宅的建筑面积为15万平米、10万总建筑面积40商业+酒店15平米和15万平米；住宅152.城市综合体的助推效应，住宅售价达到8000元，写字楼/公寓售价达写字楼/公寓/其他10到10000元；3.住宅全部销售，写字楼/公寓销售80%，项目实现成本收益平衡。楼面地价2000土地成本8.002010201120122013