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《某项目代理和策划流程培训资料集_部分(II)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、©根据可比案列,当地市场的工业用地价格水平为40元/平方米,但是土地使用权价格只是土地获得成本的部分,其他成本包括交通基础设施费和重迁安置补偿费,所以这个费率不能作为直接市场依据©在青浦工业园区内的交易案例显示土地平均价格为US$27.5/平方米©通过对目标地块的位置,交易时间,规划条件限制等个案分析,目标地块的价格应比交易案例高20%左右,即RMB182,000/亩成本法根据土地获取成本的构成获得地价为RMB174,000/亩,另记20%费率以放映土地从购买时点到评估日的资金时间价值(通货膨胀率,利息,机会
2、成本率),得到RMB208,800/亩评估结论©对于用市场评估法和成本法获得的价值进行平均后得到RMB195,400/亩©由于目标物业的土地使用权开始于15.1,2006,所以应根据距离评估日时点进行相应调整以反映剩余土地使用年限(591.5/600),所以评估价格调整为RMB193,600/亩,土地总价值为RMB25,382,000元.CompanyLOGOQuestions&DiscussionCompany易居中国燎原华东LOGO项目开发阶段管理流程1市场开发管理工具包2市场开发管理流程信市关开项息场系
3、发目收进拓维提集入展护案3信息收集关键点关键点一：城市GDP发展状况寻求市场关键点二：城市房地产年开发量、销售量最佳切通过入关键点三：住宅、商业、办公各自供需比重合理点的市场研判4项目开发管理流程信市关开项息场系发目收进拓维提集入展护案5深度了解市场层面一土地储备资质审评当地开发商状况开发性质了解当地开发能力开发总经理层面了解商与公司性质代理市场状况代理市场比重当地代理市场状况主要代理商代理标底6深度了解市场层面二年开发量年销售量当地市场状况市场价格了解当地热点板块市场城市概况土地获取政策执行层面了解当地房产
4、政策及房房产销售政策地产市场状况当地历史沿革及人文特点房型面积当地消费习惯地段爱好公建配套7项目开发管理流程之关系拓展信市关开项息场系发目收进拓维提集入展护案8关系拓展方式客户拜访信息收集方式借助开拓团队当地人脉资源的自身人脉关系自身资源利用公司领导层面易居臣信铺点关公司资源相关合作单位（设系计院、景观、物业拓公司、广告公司）展方式电话拜访直接联络方式上门拜访市场踏点信函拜访拜访切入点:CRIC系统的上门拜访研究院区域调研拜访直接公司介绍9客户拜访的流程无保存合资料作发信兴长期布息趣维护长信反期息馈维有电初跟
5、护合作话次进长兴邀拜联NO期通过开发趣约访络维Fax商的项护Mail回应，目Catlog判断提等接洽案商商约定介绍形式以及务务初步公司传递合作YES洽合洽谈形象公司可能时间业绩参观公司及楼盘谈作信息性10项目开发管理流程信市关开项息场系发目收进拓维提集入展护案11开发维护流程针对不同明确不同深入了解阶段、不同级别的开发商对口人员不同情况进行维护服务重点攻关12开发维护一：深入了解开发商深入了解开发商信息项目项项公运主要对口目目价司营负责部门运定格背状人及相营位设景况对口关人进设想员度想根据工程进度，根据不同对
6、口人员，将信息与工程配对13开发维护二：明确不同级别的不同维护服务定期提供市场报告定期组织市场论坛针对专业性服务开针对具体人员感情联络发维护定期见面、吃饭、交长期维护服务服流等,保持常规联络务方式针对项目提供提案跟进型服务团队服务针对重点人员攻关14开发维护三：针对不同开发商进行不同的针对服务开发商A级开发商B级开发商C级开发商（已签约开发商）（有望签约开发商）(无望签约开发商)提供专业性提供服务/长期维提供长期维护服务长期维护服务/跟进护服务/跟进型服务型服务15开发维护四：不同阶段,针对不同对口人员进行重
7、点攻关对口人员工程部人员项目前期:提供规划定位产品建议服务项目的工程进度获取信息产品设想重对口人员营销部人员点项目中期：项目的前期筹备攻广告喜好营销推广关获取信息价格设想销售进度对口人员营销部/财务部人员项目后期：项目的后期销售资金回笼媒体推广获取信息佣金结算16项目开发管理流程信市关开项息场系发目收进拓维提集入展护案17项目策略生成工具包18策略生成系统目的∑确立以市场需求为导向，客户需求为核心的动态体系∑营销策略的推导制定更为全程化、标准化、系统化∑营销策略的制定更为准确、合理，有利项目的推进19策略生成
8、系统目标∑形成标准化、模式化的策略推导体系,以市场需求为导向，客户需求为核心∑充分利用客户分析工具包，提高策略制定的准确性,衍生策略生成工具包的功能，建立各项以客户偏好为导向的数据库20策略生成系统原则∑以市场需求为根本，从平台（宏观面）—区域（初步半径确定）—竞争（二次半径确定）形成三级市场研判，导出项目价格论证∑以客户需求为核心推导项目目标客户，寻求项目价格提升的需求支撑∑根据目标客户偏好明确项
