地产代理和策划流程培训资料集(III)

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1、城市投资机会与分析——以合肥、嘉兴为例目录一、客户关注点分析二、如何实现客户需求三、城市进入机会评价模型分析案例一：嘉兴案例二：合肥案例三：苏州研究整体脉络城市进入项目介入城市：进不进？项目：能不能介入?时机：什么时候进？客户：在哪里?区位：进哪个区域？产品：开发什么产品？产品：开发什么产品？客户：定位那些客户？操作：如何开发？价格：什么价格出售？操作：如何进行开发？一、客户关注点分析五大关注点宏观经济是否有支撑？区位地理是否有优势？市场需求是否有满足？价格增长是否有空间？产品投放是否有机会？解决城市是否进解决进哪个区

2、位解决进入时机问解决进入时机问解决产品开发问入问题的问题题题题关注点一：宏观经济是否有支撑？总量：是否较大增幅：是否够快GDP水平结构：是否合理宏观经济考量指标排名：是否靠前总量：是否较大增幅：是否够快居民可支配收入排名：是否靠前负荷：是否合理城市规划：是否有强势“概念”城市规划产业规划：是否能导入人口用地规划：是否有较大发展关注点二：区位地理是否有优势？地理位置：相邻辐射关系空间环境历史人文：有无悠久的历史文化区位环境考量指标自然景观：有无优越的自然景观交通环境：内、外交通是否便捷教育环境：有无知名的教育支撑配套设施

3、医疗环境：有无知名的医疗设施生活环境：有无完善的生活设施功能定位：有无强势“概念”引入规划利好基建规划：有无大型基建规划生活配套规划：有无大型商业规划关注点三：市场需求是否有满足？总量：有无达到一定规模供应增幅：有无达到一定比例市场需求考量指标总量：有无达到一定规模成交增幅：有无达到一定比例供求关系：是否合理综合区位排名：是否靠前人均面积：是否有空间关注点四：价格增长是否有空间？地产成本价格：有无增长空间价格增长考量指标房产价格：有无持续增长均价增长幅度：有无达到一定比例区位排名：与周边其他城市相比其他价格区间：客户普

4、遍接受的价格购买压力：房价与家庭收入比关注点五：产品投放是否有机会？各类型产品的市场供应比重产品投放考量指标各类型产品的市场成交比重各类型产品的供求关系各类型产品的价格水平二、如何实现客户需求？¾城市历年统计年鉴¾城市规划网宏观经济环境客户需求实现途径¾国土资源网¾城市政府网站¾城市规划网城市地理环境¾城市地图网¾城市历年统计年鉴市场需求环境¾城市房地产网¾房地交易中心统计报告¾城市国土资源网¾实地调查接上页¾实地调查¾房地交易中心统计报告客户需求实现途径价格空间环境¾房地产交易网¾当地房企市场研究报告¾实地调查¾城市

5、房地产网产品开发环境¾房地交易中心统计报告¾当地房企市场研究报告三、城市进入机会评价模型分析说明：模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型、住宅需求分析模型、写字楼需求分析模型和商业需求分析模型城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）单项得最终得类别影响因素指标阐述权重衡量标准分分GDP衡量城市发展水平人口规模衡量房地产的需求量是否充足基本面人均可支配收入衡量居民消费力高低重大基础设施衡量未来城市房地产的辐射半径城市发展方向衡量城市发展方向是否适合发展发展面衡量城市规划是否有利于房地产发城市规划定位展政策面政策金

6、融环境衡量是否对当地房地产有推动作用供应量衡量城市房地产市场容量成交量衡量城市房地产市场容量行业面价格衡量市场上升空间产品衡量产品的开发机会合计城市房地产投资机会总体评价模型（模型二）C1GDPC2人均GDPC3利税总额B1城市经济实力C4社会消费品零售总额C5规模以上工业企业利润总额C6人均可支配收入C7全社会固定资产投资总额C8人均年末储蓄额B2城市资金实力C9人均地方财政收入城市综合竞争C10人均地方财政支出力AC11科研综合技术服务业人员数C12每万人拥有高校在校学生数B3城市科技实力C13人均教育事业费支出C

7、14高等学校数C15高等学校教师数C16第三产业增加值占GDP比重C17第三产业从业人员数城市产业结构与B4效益C18工业经济效益综合指数C19工业利润总额城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）接上表C20进口总额C21出口总额B5城市开放程度C22进出口总额占GDP比例C23吸收外资金额C24国际旅游收入C25基础设施投资额C26人均生活用水量C27人均铺装道路面积C28每万人拥有公交车C29每十万人拥有医生数B6城市基础设施C30每十万人拥有医院床位数C31人均生活用电量城市综合竞争力AC32人均邮电业务总量C3

8、3每百万人拥有影剧院数C34每百人拥有公共图书馆藏数C35城市化水平C36市区土地面积C37市区人口密度C38就业率C39人均住房使用面积B7城市政府管理水平C40工业废水排放达标率C41人均蔬菜产量C42人均肉产量C43建成区绿化覆盖率C44环境噪声达标面积土地价值评价模型（模型三）指标评价指标项因素因素权重指标权重优/100良