住房置业担保法律制度研究

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1、博士学位论文住房置业担保法律制度研究StudyontheLegalSystemofMortgageInsurance作者姓名：吴志宇指导教师：卢代富教授西南政法大学SouthwestUniversityofPoliticalScienceandLaw内容摘要住房置业担保是指由依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。为支持城镇居民的住房消费，发展个人住房贷款业务，保障贷款人债权的实现，解决抵押物处置难、

2、借款人“觅保难”等问题，1997年，上海市在全国率先成立了住房置业担保公司，主要从事二手房贷款担保业务，为借款人向银行申请个人住房贷款提供保证担保。这一住房金融领域内的创新业务迅速在全国范围内推广。此后不久，成都、沈阳、天津和北京等各大城市相继成立了住房置业担保公司，其业务范围也从二手房贷款担保扩大至新建住房贷款担保。2000年5月，建设部和中国人民银行联合颁布了《住房置业担保管理试行办法》，正式确立了我国住房置业担保制度的基本框架。住房置业担保的出现，对促进城镇居民的住房消费，分散银行的贷款风险和减轻房地

3、产开发商的负担等发挥了重要作用。但是，住房置业担保在快速发展过程中也面临着诸多问题，亟待解决。本文以《住房置业担保法律制度研究》为题，在全面阐述住房置业担保一般理论的基础上，对我国住房置业担保产生的历史背景、发展现状和存在的问题进行了深入剖析，并从住房置业担保的性质定位、担保机构的设置、担保对象与担保条件的限定、担保形式与担保责任的界定，以及风险控制等方面就如何进一步发展和完善我国的住房置业担保制度提出了原则性构想和具体建议。全文除引言和结论外，共分5章，计16万余字。第一章，住房抵押贷款担保的一般理论，主

4、要阐述了住房抵押贷款担保的内涵与特征、住房抵押贷款担保的一般功能与特殊作用，以及住房抵押贷款担保的不同模式等。与我国住房置业担保相应的制度在美国、加拿大、澳大利亚和香港等国家和地区通称为住房抵押贷款担保，它是指由依法设立的机构或者组织为合格借款人申请高比例（低首付）的住房抵押贷款而与贷款人签订保证合同，当借款人不按期偿还贷款本息时，由该机构或者组织承担约定的清偿责任的信用担保行为。住房抵押贷款担保除了具有担保的一般功能，即保障贷款人债权的实现外，还有其特殊的社会作用，如它可提升借款人的信用，促使贷款人向借款

5、人发放高比例的优惠住房抵押贷款；它可促进住房抵押贷款的标准化和同质化，为实现住房抵押贷款证券化提供前提和基础；政府为住房抵押贷款提1供担保，是政府对住房抵押贷款市场进行间接干预和调节的重要手段，它有利于在充分发挥市场机制作用的基础上实现政府的住房政策和住房目标。住房抵押贷款担保模式是住房抵押贷款担保运作机制和管理制度的总称，主要包括担保机构的设置、组织形式、资本金来源，担保对象与担保条件，担保形式与担保责任，以及担保风险的防范与控制等内容。目前，各国的住房抵押贷款担保制度大致可分为4种类型，即以美国为代表的

6、政府担保与私人保险分工协作模式、以加拿大为代表的政策性担保与私人保险相结合的模式、以澳大利亚为代表的单一私人保险模式和以法国、荷兰等国为代表的住房贷款担保基金模式。第二章，我国的住房抵押贷款担保——住房置业担保，主要阐述了住房置业担保的概念和主要内容，住房置业担保产生的历史背景、发展现状及其存在的问题等。住房置业担保是指由依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。住房置业担保是在我国的个人信用制度、抵押

7、担保制度和社会保障制度（特别是住房保障制度）不健全、不完善的情况下产生的。它的出现，对促进城镇居民的住房消费，分散银行的贷款风险和减轻房地产开发商的负担等发挥了重要作用。但住房置业担保在快速发展过程中也面临着诸多问题，如住房置业担保的主要功能错位，相关当事人之间的权利义务不对称；住房置业担保机构的法律地位不明确，业务性质模糊；住房置业担保机构的信用不足，担保能力弱；住房置业担保机构的业务经营不规范，风险管理水平低，抗风险能力差；政府对住房置业担保的扶持与监管不到位等。之所以出现和存在这些问题，其根本原因在于

8、政府对住房置业担保的发展思路和目标不清晰，没有明确界定住房置业担保是政策性担保还是商业性担保，是以政府信用还是以企业信用为依托。其结果，要么是政府变成市场主体去跟企业竞争，乃至搞垄断经营，政企不分的后果进一步恶化；要么是企业滥用政府信用资源，用于谋取商业利益，而把风险留给政府。因此，进一步发展和完善我国的住房置业担保制度，首先应当明确界定住房置业担保的业务性质，并以此为指导，从担保机构的设置、担保对象与担保条件的