某品牌开发商增城项目整体定位与发展战略报告_部分(II)

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1、某品牌开发商增城项目整体定位与发展战略研究2008-3-24本报告是严格保密的。补充研究的内容¶市场供给需求的定量分析¶建筑风格的演绎¶土地使用功能分析¶Resort的功能构成和开发理念¶游憩区经营开发与房地产的关联度分析¶地块开发节奏，阶段计划和风险分析本报告是严格保密的。2回顾上一阶段《项目整体定位及发展战略》客户定位偶得客户广州其他地区、深圳、香港重要客户来源：新塘、增城、东莞本地人，中小企业主、生意人及台湾老板目标客户目的：居住为主、度假、储值、临时住所年龄：30~50岁目标客户来源：广州经济技术开发区、黄埔身份：大型企业中高层管理人员及白领目的：居住为主，度假、投资、储值

2、年龄：30~45岁收入：家庭年收入20~50万元以上本报告是严格保密的。3市场范围内目标人群的现状分析，确定中高端消费者总量和所占比例u分析统计资料和市目标人群高端物业比例中高端比例场调研资料，对现经济技术开从业人员10.8万人5~10%10~20%状人群购买能力进发区行评估；黄埔区现有职工人数17万人5~10%10~20%u最小比例保守估计，高端消费群约增城市现有职工人数9.7万人，5~10%10~20%有6万人，中高端消新塘镇户籍人口22万人，4.5万15~20%（另有30%费群约11.3万人。户；3000中小企业）东莞户籍人口159万人，3110~15%20~30%万户资料来

3、源：《广州统计年鉴》、《东莞统计公报》、世联基础资料分析本报告是严格保密的。4基于广州、东莞市历史统计数据，进行市场范围内未来目标人群的定量预测u基于现状发展和城单位：万人1999年2000年2001~2004年2010年市规划进行预测，广州市户籍人口685701…807不考虑重大事件所产生的外来影响；经济技术开发区从业66…12人员u最小比例保守估计，高端消费群约增城市职工人数______…11有6.65万人，中高黄埔区职工人数______…19端消费群约12.64万新塘镇户籍人口人。______…24另有中小企业3300东莞市户籍人口151153…176广州市：1999~200

4、4年户籍人口年平均增长率1.5%，东莞市：1999~2004年户籍人口平均增长率1.4%。资料来源：《广州统计年鉴》、《东莞统计公报》、世联基础资料分析本报告是严格保密的。5通过定量分析，项目开发物业占区域内中高端需求4~5%，未来的市场前景良好2u按独立别墅300m/套，联排、洋房等4,000中高档复合型物业150m2/套计算；3,0001,8961,695u预计现时的中高端物业需求约为3,4802,000万m2，未来的中高端需求总量约为1,0001,9953,890万m2；1,785u本项目可开发的物-业总量（按0.9容积2005年2010年率计）约为170万m2，占中高端物业

5、高端物业中高端物业需求总量4~5%。资料来源：《广州统计年鉴》、《东莞统计公报》、世联基础资料分析本报告是严格保密的。6就增城而言，未来几年吸纳量小幅攀升，本项目也要合理控制开发规模和节奏u基于对广州市人口增长率的预测，未9083来销售面积按人口75增长率进行修正，60保守预测未来几年50的房地产销售量；3024u预计2005~2010年间，增城市年平均0房地产市场销售量2001年2002年2003年2010年约为80万m2。；u本项目要合理控制销售面积开发规模与推出节奏以应对现实的市场吸纳情况。增城市2001年2002年2003年2004年2010年销售面积22450757983

6、单位：万m资料来源：《广州统计年鉴》、世联基础资料分析本报告是严格保密的。7补充研究的内容¶市场供给需求的定量分析¶建筑风格的演绎¶土地使用功能分析¶Resort的功能构成和开发理念¶游憩区经营开发与房地产的关联度分析¶地块开发节奏，阶段计划和风险分析本报告是严格保密的。8"美国的地中海风光圣地"圣塔芭芭拉（SANTABARBARA）是一座位于美国加州洛杉矶附近的风光绮丽、气候宜人的海滨城市。那里是休闲、旅游、度假的天堂，被誉为"美国的地中海风光圣地"。晴朗的天空、碧蓝的大海、金色的沙滩、油绿的草地、婆娑的树影、白色的房子。人们或牵手漫步、或依偎低喃、或闲聊品饮、或懒卧酣憩……，完

7、全是一幅典型的加州休闲生活方式（ACaliforniaCasualLifestyle）的风景。本报告是严格保密的。9SantaBarBara的建筑风格闻名于世尽管受西班牙的风格影响比较大，但它实际上是西班牙式、地中海式、摩尔式和伊斯兰式的综合本报告是严格保密的。10它的重要特征在于白色的泥墙，著名的红瓦屋顶，天井，窗户，照明装置，楼梯和其他重要元素本报告是严格保密的。11它的重要特征在于白色的泥墙，著名的红瓦屋顶，天井，窗户，照明装置，楼梯和其他重要元素本报告是严格保