成都市中海国际社区项目发展策划汇报_部分(I)

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1、[中海中海••国际社区项目国际社区项目]发展策划汇报本项目的困境配套的困境配套的困境效益困境——投入大、回收慢、价值低公建配套一般是占总建筑面积的5～7％，本项目接规模困境——大大超过社区需要近13%（15.7万平米/125万平米），超出社区需要约8～10万平米位于高新技术产业区，受区位困境——项目远离城市中心区产业氛围影响周边居住人群少我们怎么看本项目的开发？•公建配套应分经营性和非经营性两种类型看待：经营性的公建要从市场出发挖掘其市场价值，非经营性的公建要从提升整个社区价值的角度思考如何开发，本项目要在两者之间取得平衡点；•公建配

2、套要处理好三个关系：一、配套与住宅的关系；二、配套与配套的关系；三、配套与区域的关系；•公建配套的开发除了要立足于项目本区域外，关键还要加强辐射力，引导外区域市场、引领消费者。核心问题区位困境问题效益困境规模困境问题各种公建各自面临一个什么样的市场？的市场上的公建有几种开发模式？分市场析这些开发模式各有什么优劣势？这些开发模式分别适合什么开发条件？这里需要什么样的开发模式？我们有什么资源？资源我们能创造些什么？我们和其他区域的公建将形成怎样的关竞争系？我们如何建立和其他公建的竞争优势？问题的分配套与配套之间的关系如何？配套与配套析配套

3、之间应如何布局组合？根据住宅定位，需要什么公建配套支配套与住宅持？哪些配套对住宅的促进较大？哪些较小？公建配套怎样让成都人眼前一亮？创新与突破公建配套可以怎样创新？如何增加项目的辐射范围？解决问题的方法区位价值宏观环境片区规划的契机市场分析，制定策略优势发掘项目定位首期公建配套细化及建议初步经济匡算城市成都城市建设迈入快速发展阶段建近期城市发展目标（2003-2005）设（一）建设东、南新城，打造中央商务重（二）促进产业发展高新技术产业向高新西区及高新南区集中；点（三）畅通城市交通建设地铁1号线，规划期末开工建设地铁2号线。城市成都城

4、市发展进入外溢阶段发展阶段西向东满向南解决问题的模型区位价值宏观环境片区规划的契机市场分析，制定策略优势发掘项目定位首期公建配套细化及建议初步经济匡算规划契机中海国际社区∑区域为生态休闲功能。∑政府的对高新西区的建设力度∑高新西区将配套完善居住等功能，发对本项目影响较大。展成为城市新区。∑但区域仍缺乏集聚人气的市政∑本项目位于高新西区与城区交界处，公建，商业配套缺乏。规模较大，有条件成为中心项目定位应顺势而为：政企互动，推动政府新市镇+休闲+中心配套先行，填补区域解决问题的模型宏观环境市场分析市场分析，制定策略制定策略优势发掘项目定位

5、首期公建配套细化及建议初步经济匡算城市商圈竞争格局1、城市中心传统商圈2、城西商圈3、城南商圈4、城北商圈：专业市场为主5、城东商圈：高校经济圈各商圈的概况1、城市中心传统商圈1.1、春熙路总体供应量最大，达到5万余平方米，商铺的销售情况良好，供销比为81.2%1.2、盐市口供应量较大，2002年至今商铺总供应体量为46387平方米，供销比为88.9%。1.3、西大街由原骡马市商圈延伸出来，承继了原有的商业资源各商圈的概况2、城西商圈2.1金沙商圈宏信·金沙园的水景商业街将要上市的欧倍德商贸中心围绕金沙遗址有望兴起的大量商业项目。该区

6、域商铺均价在8000元/平方米左右，随着该区域的发展、人气和商气的积聚，商铺均价有望突破万元大关。2.光华商圈光华商圈的商业氛围正在得到增强。以西南财经大学为中心也将兴起一些商业项目，如大地·金色年华等。这里的商铺均价已经在向万元靠近，部分商铺单价已经突破万元。3.羊西线商圈历来是餐饮娱乐业繁华之地，2003年欧尚超市的入驻弥补了区域内零售商业的缺乏。长久以来积聚的人气和商气使区域内的商业容量相当大，该区域商业项目的销售情况良好。各商圈的概况3、城南商圈3.1.沿革城南商圈发展的开端，主要是以下列特色作为起点“磨子桥科技一条街”“科华

7、路海鲜一条街”“领事馆路餐饮一条街”“人民南路酒吧一条街”3.2主要业态：餐饮娱乐休闲3.3主要新兴项目：“海派天地”、“天府汇城”、“华晖广场”、“新天地”本项目商业部分分析∑劣势①周边人流的特性：在附近产业就业的人流为主②现有居住人口的缺少，依靠居住人流不足以支撑本项目的商业体量③产业气氛浓，商业气氛差∑优势①交通②环境优势上风上水等③生态旅游通道④“鬼佬”资源---外企多⑤羊西线餐饮、汽车一条线延伸带，休闲气氛浓⑥“地王”——规模大，有足够的发挥空间本项目商业部分的对策1.用休闲气氛浓优势来改造商业气氛差的局限。2.吸引社区外面

8、的消费人群。3.区位决定了跟城市核心区域同样或者类似功能的商业形态，生存空间小。差异化、特色化是本项目商业配套成功的关键。写字楼市场概况30.03.5027.026.53.0025.02.952.7821.520.82.