宁波华丰北仑新碶凤洋一路项目营销企划方案提报_部分(II)

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1、项目消费群层次——新城市中的新活力一族物业类型的选择方方方案案案一二三纯高层高层+联排高层+洋房拒绝纯高层地价+人防地下室+高层较高的建安成本，利润微薄高层+联排？还是高层+花园洋房？奥林80风景九园建议选择高层+花园洋房的组合选择洋房，放弃联排的四点理由：1.利润差异不大：通过测算，我们发现方案二和方案三比较接近。2.客群定位不符：本项目是以中小户型为主的社区，与别墅客群差异过大。3.均好差：占地100余亩，2.0的高容积率，牺牲高层的利益和整体的均好性。4.市场供求:联排供应量市场竞争激烈，而花园洋房的市场

2、竞争性却小得多。花园洋房及高层示意沿河景观效果高层低层处理局部效果产品建议户型建议—户型配比基于以上对本项目产生截流项目的户型配比分析，结合本项目客户特征，建议：本项目户型以二居、三居为主。将产品线延长，做出多种户型，满足对价格有不同敏感度的客户需求。二居三居户型正常舒适正常舒适二居二居三居三居面积区间60~7080~90100~110120~140m2套数比例40%30%20%10%考虑到户型面积超过140平米契税税率将上调（从1.5%上调到3%），舒适三居的面积尽量控制在140平米之间。户型结构如何设置40

3、％的70平米户型？一梯四户中间套？是否还有更好的选择？舒适二居，南北通透电梯80-90m2二室二室二厅及楼二厅梯间二室二室二厅二厅正常二居，东南、西南向60-70m2户型结构—深圳目前最流行的神仙鱼户型一层六户，户户全明设计高附加值，入户花园、大阳台经典二室二厅设计，尺度适中本建议为国家专利（专利号ZL200720117913.7）通风、采光良好的“加腋切角L型——神仙鱼户型”的宽松布局。户型建议——偷面积，户型价值提升入户花园、内庭院小户型如何凸窗提高附加值夹层、复式结构入户花园、内庭院常用户型创新凸窗入户花

4、园方式：赠送一半面积夹层、复式结构入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。入户花园、内庭院凸窗内庭院方式：赠送一半面积夹层、复式结构内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。入户花园、内庭院凸窗凸窗方式：赠送全部面积夹层、复式结构凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。阳台、露台、入户花园、内庭院夹层方式：赠送全部面积凸窗夹层、复式结构在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一

5、般，市场接受度不高。小户型创新实例阳台、内庭院改房改房按奇偶层，利用内庭院，结合露台，提高户型舒适度及品质，并为改房提供可能，赠送：8㎡增强实用性，达到提升产品价值的目的。赠送：6㎡改房全部赠送赠送一半小户型创新实例阳台、内庭院改房内庭院，可改房，赠送面积9平米内庭院，可改房，赠送面积9平米小户型创新实例入户花园改餐厅入户花园改餐厅入户花园，可改餐厅或洗手间入户花园既改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。小户型创新实例内庭院改

6、餐厅内庭院，可改餐厅小户型创新实例阳台改厨房预留生活阳台，在装修时改为厨房，可为其它功能空间节省面积。生活阳台改厨房小户型创新实例L型阳台双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台,较好解决露台私密性问题。主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。小户型创新实例主卧送双凸窗凸窗赠送面积最大化:大面积落地凸窗，主卧送双凸窗，卫生间带凸窗。双凸窗卫生间带凸窗小户型创新实例弹性空间预留多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住……可变的空间体现居住的个性。多功

7、能房说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。小户型创新实例精品小复式根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能。借助复式户型自身特点，可赠送：10㎡在二层改房，结合入户花园、露台的全部赠送，成为小户改房型产品中赠送面积最多，产品附加值最高的明星产品。赠送：9.6㎡全部赠送赠送：12.6㎡赠送一半小户型创新实例公共空间楼内空间—每隔一定层数设置空中庭院，让住户有更多邂逅的机会，更多活动的空间。社区内——围合的中庭或架空层泛会所为住户提供户

8、外交流场所。社区外——周边酒吧、茶苑、小画廊等，供社区内外的人休闲娱乐共享空中花园产品建议—泛架空层设计高层建筑底层架空，可设置成绿化、休闲、娱乐空间，打造“泛会所”概念，又可以渗透景观，创造项目优势。高层架空层产品建议—低碳、绿色光合建筑绿色低碳、节能减排的光合建筑钢化中空LOW-E玻璃-目前最高端的建筑玻璃产品干挂陶板——无辐射，绿色环保，抗风抗震，隔热降噪产品建议--配套设施注