伟业顾问北京融科橄榄城商业部分前期策划报告

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1、3.1.5望京地区人均收入水平分析据统计，2004年北京市人均可支配收入为15637.8元。而望京地区居住人口中，演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人员等职业身份的人士较多，因此望京地区的人均可支配性收入要高于北京市整体水平，这部分人也构成了望京地区中、高档楼盘以及中、高档商业的主力消费客群。北京市2004年人均可支配性收入调查统计对象低收入较低收入中间收入较高收入高收入平均水平人均可支配收入（元/人）7400.910960.814245.118454.529634.615637.8

2、数据来源《2004年北京市统计年鉴》望京地区人均可支配性收入调查统计对象低收入较低收入中间收入较高收入高收入平均水平人均可支配收入（元/人）84001200015000200003500019390所占比例10%15%25%30%20%100%数据来源《伟业指数》望京地区收入情况调查20%10%根据伟业指数对望京地区人均可支配性收入的调查结果显15%示，望京地区较高收入以上的人数比例占到了50%，低收入与较低收入的比例仅占到25%，根据统计得出的望京地区人均可支配性收入为19390元/年，高出北京市平均水

3、平近24个百分点，说明望京地区的人均消费潜力还是十分巨大的。25%30%低收入较低收入中间收入较高收入高收入2004年各行业平均薪金水平调查行业律师企业管理者外企职工医生记者文艺影视平均收入平均薪金（元/年）43632651895352429888348663286243326数据来源《中华英才网》备注：上表只是中华英才网根据网上调查得出的职业平均薪金水平，上述职业的实际收入水平要高于网上统计结果。根据对望京地区居住人口中职业身份较为显著的六种职业薪金水平分析，估算出该区域高收入人群的平均薪金在43326

4、元/年左右。3.1.6望京地区人均受教育程度分析人均收入水平的高低与学历基本呈正相关关系，并呈现高度相关的态势。根据2004年对北京市人均收入以及学历的对比分析，最低的为未上过学的薪金与学历对比分析图群体，他们的年人均可支配收入为9049.8元。收入最高的为研究生群体，人均可支配收入为23567.3元。根据中华英才网对各个学历与薪金水平的对比分析，可以明显的看出学历与收入成正比例变化。望京地区楼盘的中高价位以及居住人口的身份特征，显示出望京社区的居77896民收入水平相对要高一些，消费能力较其它地区稍高。

5、知识层次和职业层MBA次较高，平均受教育程度及人口的整体素质要高于其它地区。67900硕士61803博士45438本科32027大专22099大专以下3.2交通分析望京地区位于北京市的东北部，以城市道路为界，周边被两条城市快速路和两条高速公路共同围合。北临北五环路、南临北四环路、东临京顺路和机场高速、西临京承高速和轻轨13号线，这五条道路加一条轨道构成了本案的交通基础，排除道路出入口现状及道路施工带来的不利影响外，外部交通异常发达。可方便的到达首都机场、亚运村、中关村、CBD等主要区域。图：望京位置图3.

6、2.1望京区域整体交通状况分析望京地区外部交通条件非常好，过去的交通瓶颈主要来自于内外部的衔接上，体现在望京地区的出入口问题。根据规划，望京地区共有11个出入口，其中6个主要出入口分别为望京西路——北四环、阜通东大街——北三环、广顺南大街——京顺路、广顺北大街——北五环、利泽东街——北五环、湖光中街——亚运村，5个次要出入口分别为花家地街——京顺路、利泽西街——辛店村路、望京街——京顺路、广泽路——北五环、南湖北路——北五环。目前，除阜通东大街、湖光中街、利泽西街和利泽东街的立交桥工程尚未完工外，其余各出

7、入口均已实现通车，望京住户可自由选择各节点，方便地进出望京。未来四座立交桥建成后，更可经阜通东大街直达三元桥，经湖光中街或利泽西街直达亚运村！注：红色为主要出入节点，蓝色为次要出入节点3.2.2未来规划¾阜通东大街正在修建跨越北四环的立交桥，未来将直接连通北三环的三元桥。该立交工程的完工将缩短望京地区与CBD的距离，加强望京地区与市区的联系。目前已打好部分桥墩，计划年底或明年初投入使用。右图：阜通东大街已修建好的桥墩下图：湖光中街立交桥示意图¾湖光中街正在修建与京承高速、城铁相交的大型全互通立交桥，在规划

8、成府路与京承高速公路交会处新建由东向南的左转定向匝道、由南向西及由北向东的苜蓿叶形匝道；同时，新建由北向西、由东向北及由西向南等三条右转匝道；桥梁面积1.78万平方米，立交占地面积为18万平方米。¾利泽西街正在修建横跨京承高速立交桥，未来将与辛店村路连通，望京住户驾车可直达亚运村。该立交桥工程的完工，将实现望京直达京承高速、亚运村和八达岭高速，极大缓解望京地区的交通压力。¾利泽东街规划修建与北五环相连的立交桥，该工程的完工将方