伟业顾问-北京王府井地产项目前期报告

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1、王府井项目2006.9.14项目背景本项目位于世都百货西侧，王府井大饭店南侧；用地性质：商业综合用地年限：40年建设用地面积:9112平方米地上建筑控制面积:约50000平方米其中：住宅建面：40000平米商业建面：5000平米地下建筑面积：20000平米建筑控高：不受限FAR>5B.A.Consulting核心问题定位思路项目特质市场环境价值挖掘稀缺地段－区位王府井关键词：城市腹地繁华城市腹地：北京的绝对市中心地带商贾云集：地处中华第一商业街，与天安门广场隔街相望；时代气息：现代化、国际化配套齐全。稀缺地段－气质紫禁城

2、关键词：人文价值尊贵[故宫，又称紫禁城，是世界文化遗产，故宫的宫殿建筑，是我国也是世界上现存最大、最完整的木结构古建筑群，同时也是国内收藏文物最丰富的博物馆，世界著名的古代文化艺术博物馆，其中很多文物是绝无仅有的无价国宝。作为明清两代的皇宫，故宫始建于明永乐四年（公元1406年），历时14年才完工，共有24位皇帝先后在此登基，因此故宫不仅是中华文化文明的集粹，同时也是皇朝帝王气质的象征]核心价值：稀缺地段&稀缺居住皇城历史vs现代繁华B.A.Consulting核心问题定位思路项目特质市场环境价值挖掘价值挖掘－稀缺的世界

3、遗产景观故宫俯瞰皇城、坐靠繁华都市，交错于历史与现代交汇点紫禁城金瓦红墙繁华都市价值挖掘－繁华的都市核心－高档酒店项目地块北京王府井丽苑公寓北京饭店莱佛士北京饭店北京东方君悦大酒店北京天伦王朝饭店北京华侨大厦北京国际艺苑皇冠假日饭店北京贵宾楼饭店北京王府井大饭店北京诺富特和平宾馆北京北方家苑饭店项目所在区域内四星级以上酒店分布图四/五星级酒店分布密集，高端客群集中价值挖掘－繁华的都市核心－高档商业云集东方广场好友商场女子百货新东安市场百货大楼绿屋百货利生商厦世都百货大型高档商业星罗棋布，区域发展成熟，消费档次较高。区位价

4、值－深厚的历史人文环境人民艺术剧院皇城根遗址公园老舍纪念馆孚王府段祺瑞执政府旧址普渡寺北京工美博物馆智化寺故宫天主教堂美术馆项目周边存在浓厚的人文历史环境，凝聚了中西方文化的特点西侧的遗址公园及故宫，本项目具备俯瞰及远眺之条件深厚的历史人文积淀——高端人士的精神归属区位价值－良好的教育资源项目周边学校众多，不乏区重点及市重点学校，如景山学校及史家小学距离项目较近，周边教育氛围良好，入学极为便利史家小学景山学校六十五中学二十五中学一六六中学北京外国语学校北京第一幼儿园二十七中学教育配套优势突出——解决高端人士的后顾之忧北京

5、景山学校北京景山学校是中宣部、北京师范大学和东城区委共同创办的教改试验学校，1977年确定为全国重点学校，1978年确定为北京市重点学校学校通过专线同中国教育科技网接通，成为Internet网上的一个站点。面向21世纪的远程教育网络，已经形成校园网，网络学校亦将于今年9月1日正式授课中小学生部教师共257人，其中小中高级教师9人，小学高级教师24人，中学高级教师70人，含特级教师6人1999届高中毕业生高考本科入学率为100%，重点大学录取线达到93%以上，七科考试总成绩在东城区名列前茅，其中的理科成绩有四科东城区名列第

6、一。理科考生3人名列东城区前三名。本届考生中考入清华的18人，考入北大的15人，95%的考生被录取到理想的专业学校有供上课的物理、化学、生物实验室9个，计算机房3个。除了室外塑胶操场外；有室内综合体育馆一个；8泳道标准室内游泳馆一个；室内地下体育馆（台球厅、乒乓球厅、击剑馆、攀岩、羽毛球等；还有大小两个形体馆区位价值－突出的教育资源区位发展－依托“东二环交通商务带”东二环周边已经聚集了炼油、能源、物流、电信、保险、旅游、贸易、文化等行业的4家世界500强企业。到2007年底，中国三大石油巨头——中石油、中石化和中海油；中

7、国物流巨头——中铁物流；中国旅游巨头——中青旅；中国电信巨头——北京移动和北京电信；中国保险巨头——北京人保也将入驻东二环。这些企业大多集中于朝阳门至东四十条沿线，从它们的经济总量以及作为公众企业的影响来看，将为东二环带来巨大、持久的经济活力。“交通商务区”东城区的定位，将构建东二环总部商业带，本项目可作为它的居住配套临近长安街及二环等城市主干道，交通通达性好；公共交通系统十分便利，数十条公交线路；但车行路线偶尔会受戒严限制。区域价值－交通二环路本项目长安街王府井大街王府井大街通达性较好，但步行街限行严格。区位价值－人口

8、素质人口素质崇文门商圈项目地块王府井商圈西单商圈朝阳门商圈市行政中心区皇城景观区王府井－中华第一商业街，以老北京民俗文化为主；来自全国及世界各地的外来人口众多，流动性大；常住人口相对较少，以平房的老北京为主，素质较低。思考：归隐高贵VS古城民宅市民商业人口流动性皇城：紫禁城之巅·景山·中南海王府井：中华第一商街古今V