伟业顾问北京顺通五环项目市场定位报告下

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1、总结总结9、市场存量分析9、市场存量分析单位：㎡一品亦庄亦庄国融国际珠江·奥古斯塔城邦荣京丽都金地格林小镇旧宫亦庄北岸彩虹新城黄村首邑上城布洛城·荣郡时代龙和大道顺驰领海050000100000150000200000250000300000350000从总体的市场在销楼盘供应量来看，大部分项目在销面积都在3万平米以下，其从总体的市场在销楼盘供应量来看，大部分项目在销面积都在3万平米以下，其中亦庄区域供量最大，项目形式也比较丰富，黄村、旧宫区域未来市场存在潜力。中亦庄区域供量最大，项目形式也比较丰富，黄村、旧宫区

2、域未来市场存在潜力。目前区域在销楼盘待售面积为300余万平方米。目前区域在销楼盘待售面积为300余万平方米。77总结总结10、客群分析10、客群分析黄村客群主要分布在市内居多，占60%左右，主要集中在南二环，三环，即金融街、广安门、六里桥等地区。他们主要是生意人、上班族，30岁以上的二口之家，三口之家；本地客户在40%左右，公务员、生意人为主要购买群体，二次置业着居多。亦庄客群主要来自在亦庄开发区。其中城区南部、东南部地区客户区域外是主要客群；他们更多是高级白领，大多以自住型客户为主。旧宫客群主要是地源性客户，当

3、地航天下属部门、企事业单位职员为主。区域外客群较少，他们是来自南城白领、拆迁户和南三、四环生意人，购房意向多以居住为主。根据市调显示：大兴各区域内客群都表现出各自的特征，黄村区域以市内为主，亦庄区域以本地市内均衡，旧宫区域主要都是地缘性客群78总结总结产品性价比全面提升，区域内项目形式多为板式建筑区域内项目注重环境的塑造，在园林、造景方面投入较多目前市场供应量不大，新的项目在区域内没有更多出现区域销售均价为6662元/平米，部分项目单价突破8000元旧宫区域内暂无明显竞争性项目，地缘客群为主力购房群体79市场分析

4、宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析潜在市场分析潜在市场分析80区域供应市场--潜在供应分布区域供应市场--潜在供应分布本案阳光波尔多81阳光波尔多¾位置：位于亦庄经济开发区采育镇¾位置：位于亦庄经济开发区采育镇¾规模：2000亩¾规模：2000亩¾容积率1.1¾容积率1.1¾绿化50%¾绿化50%¾建筑形式：板楼、联排¾建筑形式：板楼、联排¾开发商：北京合天和信房地产开发¾开发商：北京合天和信房地产开发有限公司/北京阳光鑫地置业有限公有限公司/北京阳光鑫地置业有限公司司三十三MI¾开发商：北京紫都集

5、团/北京中视¾开发商：北京紫都集团/北京中视联国际数字产业园建设有限公司联国际数字产业园建设有限公司¾¾¾项目信息：不详¾项目信息：不详82市场总结市场总结宏观市场宏观市场城市规划加速区域发展，吸引大量人口进入。目前市场销售城市规划加速区域发展，吸引大量人口进入。目前市场销售状况良好，成交价格快速上升，市场需求较大。状况良好，成交价格快速上升，市场需求较大。成交明显，各区域有很大的价格提升空间，未来区域发展对成交明显，各区域有很大的价格提升空间，未来区域发展对区域市场区域市场住宅市场有刚性需求住宅市场有刚性需求亦

6、庄北岸项目在旧宫区域内，势做区域内高品质社区，填补亦庄北岸项目在旧宫区域内，势做区域内高品质社区，填补重点个案重点个案区域空白市场区域空白市场潜在市场潜在市场潜在竞争存在:三十三MI阳光波尔多潜在竞争存在:三十三MI阳光波尔多潜在竞争虽然存在,但对本项目影响不是很大83项目分析项目解读项目解读客群定位客群定位项目定位项目定位84项目分析项目解读项目解读客群定位客群定位项目定位项目定位85项目解读-----区位项目解读-----区位大环境：两轴两带多中心交汇要点,中轴延长线上。未来规划多产业中心聚集。小环境：项目所

7、在的大兴旧宫区域，较之周边其它热销地块，当前配套成熟度略显不足。但随着大兴区整体规划的发展，是北京未来面向区域发展的重要•北距市区10公里节点，具有极其重要的战略地位。引•西侧京开高速导发展生物医药等现代制造业，以及•连接一轴，横跨商业物流、文化教育等功能。北京市两带，关联多中心两大商圈辐射新的城市规划布局和功能定位带来了•中轴延长线上巨大的发展空间和机遇。项目所在地块的价值更多的体现在其未来性上，因此，当前成熟度的略显不足使得本地块拥有了更加广阔的升值空间。86项目解读-----自身条件项目解读-----自身条

8、件•项目总用地面积:58921平方米•总建筑面积:123734平方米•地块较为规整,内部北侧树木较多•控高：30米•容积率：小于等于2.1•绿化率：大于等于30%五环路各项控规条件造就了一个舒适型社区87项目解读-----自身环境项目解读-----自身环境北地块内西侧是破旧地块外部北侧村镇,厂房环境较差本案地块内北侧现状树地块外部南侧有在林,面积较大建房屋地块入口处有两行