世联_房地产市场视角的规划与户型评价

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1、市场视角的规划与户型评价Part.1如何从市场视角进行规划评价？1PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿÌwww.fineprint.com.cn对区域价值和城市功能表达的准确性城市价值层面城市角色的标志性和活跃度物业组合对盈利模式的表达遵循不同物业的市场运营规律地块资源的最优化使用与物业价值最大化开发价值层面项目分期开发和启动的合理性形象展示与客户体验度竞争条件下的差异化能力规划结构的逻辑及其合理性设计价值层面设计理念的独创性和审美性对开发成本的有效控制3经常使用的市场视角有哪些？42PDF文件使用"pdfFactoryPro"试

2、用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn资源的最大化挖掘和最大化利用1、我们找到地块最大的优势了吗？项目资源有没有得到有效的利用？备忘录：——充分利用资源，规避劣势；地块的形状、面积有时也能成为项目的资源优势——规划协调资源、创造资源；容积率有时也可以挖掘项目价值5资源配置的效率2、我们有没有把最优的资源分配给最好的产品、最好的户型？有没有因为位置和资源分配的原因，产品价值梯度出现重迭和错位？备忘录：要“均好”还是要“极致”——开发方和设计方容易形成争论的地方63PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建êwww.finepr

3、int.com.cn案例---华侨城.波托菲诺31层，229㎡四房12-20层,170㎡三房253㎡五房205㎡四房天鹅245㎡平面五房堡2期2区天鹅堡2期1区纯水多层170-206㎡燕栖湖岸多平面五房天鹅湖纯层水岸TOHO262-288㎡三层TOHO欢乐谷7案例---山东临沂某项目项目临沂政务新区区位南建设用地面积:40万平米;主要容积率:技术2.66;指标建筑面积:106万平米84PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn案例---山东临沂某项目9案例---山东临沂某项目105PDF文件使用"

4、pdfFactoryPro"试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn目标客户需求的体现3、设计方案与目标客户的基本认知、取向、感受吻合吗？备忘录：是“引导”，还是“挑战”？是“创新”还是“看齐”？尺度不是方案的“美感”，而是我们对市场的“敏感”。11展示与体验4、设计方案对我们项目的“杀手锏”作了充分的强调与展示吗？我们拿着图纸对客户“有话可说”吗？备忘录：能被体验的价值才是价值。项目价值的展示是个持续的过程，但至少在方案阶段能尽可能的提供价值提炼和演绎的可能126PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建êwww.fine

5、print.com.cn案例---大连机场新区某项目占地面积：7.7万平米建筑面积：11万平米容积率：1.45项目限高：75米（绝对限高，项目旁道路海拔高度约42-43米）基础建设用地：约2500平米，规划为变电站地势：南高北低，较小坡度13案例---大连机场新区某项目147PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn建议1高价值物业（类低密度产品）位置规划布局高价值物业位置选择原则：1、需要集中布置，保证相对独立的位置2、需要临近景观资源，配合产品高价值实现3、作为项目的形象标志，便于对外作展示建

6、建议议：：11）形）形成成组团；组团；22）有）有一一定的定的临临街面街面展展示形象示形象不建不建议议：高价值的类：高价值的类低低密度密度产产品被品被小小高层高层环环绕在绕在社区社区中间，中间，部部分高分高端端客户客户会会形成形成““被俯被俯瞰瞰”的”的购购房抗房抗性，性，物业私物业私密密性受性受到到影响影响；；且不且不利利于形于形象象展示。展示。例示本报告是严格保密的。15建议2社区主题景观布置规划布局社区主题景观的布局原则1、尽可能的带动更多的住宅（包括低密度和小高层），实现局部物业的价值提升2、强调景观的可展示性、可参与性，避免观景游线对低密度价

7、值物业区的影响建建议议：：11））景景观观呈现呈现带带状布置状布置，，尽尽量量贯穿贯穿社社区；区；22））景景观观带作带作为为低密低密度度物业物业和和小高小高层的层的自然自然分分隔和隔和景观节点过渡过渡，，都都可借可借用用又避又避免免相互相互影响影响景观带景观带例示本报告是严格保密的。168PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿ隖www.fineprint.com.cn建议3商业和公建位置规划布局公建位置选择原则：道路东侧1、作为社区形象的重为规划中要展示，必须符合优先的区域级展示、提前展示的原临近已形商务与商则——地块南侧道路为成

8、中低档业中心，未来区域主干道，也是次居住区域核心与第五郡项目直面竞争区，且道形象展示的主战场，