招商地产品牌发展战略研究报告(融创)_部分(I)

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1、第一部分：招商地产全面介绍经验，开展管理标准化和产品标准化工作，借助对方的经验和自身优势，降低跨地域发展的风险，提高盈利能力。在“标准化年”，围绕标准化运作，招商地产实行了流程再造，其主要包括五个方面：一是买地：由公司专门的决策委员会决定，在决策过程中主要明确买地的价格、品种、做什么、如何做。二是规划设计：由公司总部的策划设计委员会负责公司所有项目的设计。三是选择施工单位：每个项目都是经过招投标来确定的施工单位的，既要看报价，也要看施工单位的资质情况。四是营销：在这个环节，公司采用的是总部销售与当地物业销售代

2、理相结合的策略，具体的营销队伍以当地的为主。五是物业管理：由招商物业进行统一的管理。招商地产的流程再造是根据公司的具体情况设计的，相比其他同类公司更具有优势。多产业的标准化运作截止到2004年12月31日，招商地产持有已建成的出租物业可出租面积增加到40.4万平米。这些物业主要位于深圳蛇口，物业的类型包括别墅、公寓、写字楼、厂房、商铺等。招商地产以房地产开发的名义完成了其在深圳蛇口的“造城运动”。受深圳房地产市场的整体环境向好的影响，以及深港跨海大桥、地铁等利好因素的推动，蛇口物业普遍升值。招商地产将进一步投资增加

3、出租物业的规模。而且香港招商局集团旗下拥有多处资产优良的物业。招商地产的多产业的标准化运作将主要通过物业的租赁和管理及供电供水业务来完成。2004年，招商地产各类型出租产品出租率稳中有升，年平均出租率达88％。全年累计完成出租面积357万平米，实现出租收入196,36万元。其供电供水业务主要集中在深圳蛇口，招商供电目前是蛇口区域唯一具有供电资质证书的企业，具有明显的区域优势。随着蛇口地区工业与居民对电力和用水的需求不断增加，公司供电供水业务呈连年增长的态势。2004年，供电业务收入达61,373万元，供水业务收入达7

4、,849万元。招商地产多产业的标准化运作实质上表现为服务业的标准化和工业的标准化运作。通过这两方面的标准化理念及流程的建设，最大限度地节约成本，并通过可靠、优质的服务争取到更多客户的支持，从而带动企业的品牌提升。5.2“3+X”的全国化地产运营战略中国的城市经济圈正在形成，这些城市圈构成了中国经济发展的增长极。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域，这三大城市圈的国土面积只占全国的4.1%，但GDP却占到了40%，居民储蓄余额--fdc.21ask.com中管网房地产频道知名地产企业品牌战略系列研究报告（四）招商地产

5、品牌发展战略研究报告占全国的四分之一，人均消费支出是全国平均水平的两倍。基于此，这三大区域形成了房地产开发的“聚焦效应”。招商地产依托于香港招商集团的强大背景支持，在企业标准化流程建设之后，于“2005，招商执行年”开始了这三大区域的全面战略布局。在“X”的建设上，招商地产主要选择了西部的重庆和东南的漳州为据点。重庆作为中央制定的全国第四个直辖市，其作用在未来形成中国第四大经济圈，但这需要一个较长期的过程。招商地产在西部扩张的上选择了稳步进行，有限开展的态度，以重庆为据点，根据形势需要，逐步推进。漳州是招商地产继深圳

6、蛇口之后的第二个“造城计划”的据点。该项目福建省的东南部九龙江入海口的南岸，距漳州市53公里，距九龙江北岸的厦门市仅3.5海里，项目东临台湾海峡，距金门8海里，距台中市120海里，距高雄市140海里。作为该项目，其一方面作为一颗棋子，有效地盘活了招商地产母公司香港招商局集团的港口运输业务资源的开展；另一方面，通过漳州的“造城”，把供电供水业务进行漳州的移植，实现供电供水业务效益最大化；而且，在大陆和台湾的问题实现解决下，其较之于其他房地产开发企业，将领先一步完成大台海战略布署。招商地产的“3+X”全国化地产运营战略，

7、实质上是点与面结合的方式。在点的选择上，通过多个有效点的选择，进行适度开发。面上，在完善深圳蛇口建设的基础上，进行蛇口经验和模式的漳州复制，深度开发。6.招商地产资本运作在国内房地产企业中，招商地产是有着很强的资本运作能力的企业之一。其在资本运作上主要是通过三点来进行的。调整优化资产结构。股票上市。银企合作。6.1调整优化资产结构调整优化资产结构是招商地产资本运作的一主要方式。招商地产以其庞大的经营体系，在调整资产优化资产结构上游刃有余。2005年12月，招商地产通过董事会决议，拟联合控股子公司收购招商局物业管

8、理有限公司全部股权，将产业链向房地产开发下游延伸，涉足物业管理行业。与此同时，招商地产控股子公司瑞嘉投资日前斥资人民币11224万元，收购公司大股东蛇口工业区属下的富城（中国）有限公司合计80%的股权。6.2股票上市股票上市是招商地产融资的主要渠道之一。2005年12月，招商地产发布公告，大幅调整对价方案：每10股获送2股+现金3.14；同时，