融侨地产集团发展战略

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1、融侨地产集团发展战略第二章融侨地产集团战略分析第一节房地产行业基本特征及我国房地产行业简介一、基本概念1、房地产房地产是指房产及其所占用的地产的总称。房产和地产是两个相对独立的概念，但二者在物质层面上又联结在一起，所以房、地密不可分；另外房、地在经济层面和产生过程中又具有内在的整体性和不可分割性，因此习惯统称之为房地产。房地产有狭义和广义之分。狭义的地产是指房屋、房基地以及附属土地，附属土地是指房屋的院落占地、楼间空间、道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合的土地。广义的房地产，是指一个地区的所有土地以及土地上的附属物（包括房屋、道路、树木、球场

2、等）。2、房地产业房地产业是房地产开发、经营、管理与服务等一系列经济活动的总称，具体包括：房地产开发与经营业、房地产管理业、房地产经纪与代理业。房地产业经济活动主要限于流通领域，在国民经济产业分类中属于第三产业。3、房地产开发根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：从法律定义上讲房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施、房屋建设的行为。基础设施建设是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等建设和土地的平整，即所谓一级土地开发。房屋建设即在完成基础设施建设的土地上建设房屋等建筑物。从流程上分析，房地产开发包括规划设计

3、、地质勘察、拆迁安置、土地开发、房屋建设直至交付使用的整个过程。从产品上分析，房地产开发包括办公楼开发、商业用房开发、工业厂房开发、住宅开发等。在任何国家中，住宅市场总是房地产市场的主要组成部分。二、房地产开发的主要特点1、投资大、回收期长房地产开发需要大量的资金，一个项目投资数千万、上亿元司空见惯，例如融侨地产在福州开发的江南水都项目号称投资上百亿元。基于开发项目大都经过立项、可行性研究、获取土地、规划设计、开发建设和经营销售种种复杂的环节，一个项目的资金回收期短则两三年，长则四五年甚至更久。2、高风险、高盈利盈利必然和风险并存。由于房地产投资

4、大，回收期长，不确定因素多，受宏观政策及市场影响大，在相对较长的开发过程中，任何风吹草动都会带来隐患。香港中文大学郎咸平教授就认为“房地产是中国风险最高的行业，体现在四点：价格水平波动大，地区差别悬殊；行业内公司融资结构不合理，负债水平高，易陷入财务困境；政策导向不稳定；投机性资金对行业冲击较大。”例如1992年海南房地产高速发展，一时之间，工程遍地、塔吊林立，1993年国家宏观调控一来，无数开发企业破产，留下的烂尾楼问题至今还没全部解决。另一方面房地产开发是以土地为对象的经济活动，开发企业往往借助金融机构的资金，自有资金只占少量，再加上土地自身

5、的增值性较强，如果运作成功，开发企业便可通过少量的自有资金获得高额的回报。3、综合性强涉及面广从房地产开发流程来看，不但涉及建筑、钢铁、水泥、电力、运输等行业，而且同政府各部门、行业协会、普通消费者都有着密不可分的关系，这就决定了房地产开发的综合性和复杂性。三、我国房地产业发展历史简述在我国，由于计划经济年代一直采用福利分房的政策，真正意义上的房地产业是伴随对外开放和市场经济体制改革而逐步发展起来的。房地产企业是以盈利为目的，从事房地产开发、经营及中介服务活动的企业群体。近年来，随着住房、土地等一系列改革政策的实行，城市化进程的加快，同时基于国内

6、巨大的市场需求，我国房地产业得到了迅猛的发展，并带动了钢铁、机械、水泥、建材等行业快速增长，已经成为名副其实的国民经济支柱产业。从上世纪80年代至今，我国房地产业的发展大致可分为四个时期：1、改革开放至上世纪80年代末为第一阶段这一阶段是我国房地产业的初创和起步阶段，房地产市场的最显著特征是城镇居民住房严重短缺。这一时期的房地产投资主要以国家计划指导下的基础设施开发为主。房地产开发引入了一定的商业化运做模式，投资主体仍以单一国有资本为主，投资行为受到国家行政计划的严格控制。商业性的房地产开发仅限于经济特区等极少数开放地区。2、自上世纪90年代初至

7、1997年为第二阶段这一阶段是发展和调整期。随着国家改革力度的加大，商业性房地产开发比重逐渐加大。投资主体呈现多样性，民营开发企业和外资开发企业数量增加。这一阶段经历了1992-1993年的房地产“黄金时期”，和其后长达4年的低潮调整期。1992-1993年全国范围出现了“开发区热”和“房地产热”，导致了海南、广西北海等部分地区房地产泡沫的急剧膨胀，土地供应及金融信贷失控，市场交易混乱，圈地运动盛行，对经济发展带来了负面影响。至1993年下半年，在国家宏观调控政策引导下，一度超常的发展速度有所回落，随即进入了长达4年的调整期，至1997年房地产业

8、进入了谷底。3、第三个阶段是1998年至2003年的快速发展阶段这一阶段是快速发展期。1998年开始，国家出台了一系列推动住房制度改革的