房产调控政策对大型房地产企业资金结构的影响研究[文献综述]

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1、本科毕业设计（论文）文献综述题目房产调控政策对大型房地产企业资金结构的影响研究一、前言部分房地产作为我国整个经济重要的支柱产业向来受到我国政府的大力扶持。2004年以来，我国出现了经济过热的现象，投资幅度居高不下。房地产行业是其中最典型的，也是最敏感的行业，因为房地产占用了大量的土地资源，占用了大量的银行资金，导致金融风险增加。概括的说，中国房地产热表现为房地产价格和空置率的“双高”以及资金的持续涌入。第一，房地产价格高。家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的5倍不能买到一个可满足居住（90平米

2、）的房子的话，房价就太高了。而中国的绝大部分大中城市的房价收入比都在10：1以上甚至20：1以上。第二，空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％---10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％---20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，但恐怕已经远远超过了这个警戒线。以上种种指标表明，中国的房价已经高到了非常严重的地步。高房价对我国的经济

3、造成了很大的伤害。不仅造成畸形经济结构也抑制其它方面的投资。高房价也剥夺了众多房奴的幸福感，严重影响了社会的和谐。针对这种情况，我国政府从2002年开始陆续出台了一系列宏观调控措施，尤其是2009年以后，更是加大了调控的力度，房地产企业首当其冲受到了很大的影响。由于房地产行业资金密集型的特点，资金结构受到了很大的影响。作为关系到企业运作成功与否的关键，因此，对于企业资金结构优化问题的研究意义重大。本文在分析企业资金结构的基础上，总结和比较房地产企业在宏观调控政策前后资金结构的变化，通过分析资金结构的本质，寻找进一步优化房地产企业资金结构的方法。从而为房地产企业的资金结构步

4、入良性循环提供参考。本文献综述也主要围绕上述问题展开。二、主体部分（一）国外关于房地产企业及其资金结构的研究房地产业是世界上大多数国家的支柱产业，房地产行业的兴衰会很大程度上影响该国家的经济状况。资金结构又是企业财务的重要组成部分，良好的资金结构能使企业保持持续快速的发展，所以企业的资金结构早已成为国内外学者研究和探讨的话题。对房地产行业来说，及时地根据不同经济环境来调整企业的资金结构能保证其在困境中立于不败之地。哈里斯，雷维夫（1991）认为企业的资金来源分为负债和所有者权益两大类一般说来全额的负债经营虽较灵活和具有弹性，但却缺乏安全性、稳定性，企业不得不面临大的财务风

5、险。而全额的主权资本，又显得企业的财务政策较为保守，有时其融资成本可能是较高的笔者认为企业必须保持负债与主权资本之间的合理结构，不可走向两个极端企业的长期投资应在充分权衡投资效益的前提下采用“长期负债”来解决企业正常周转中的临时需要可由银行短期借款来补充。在应付账款中，可灵活选择延期付款方式，使企业无偿或低于银行贷款利息的付出来使用其他企业的资金。丰芝兰，钦莫伊戈什，锡尔曼斯（2007）认为已知的资金结构理论可以分为两大类，一种是管理人员权衡债务利润和成本的优化，另一种是一些受经理人对于市场的信息优势所影响的决策行为，以及利用偶然的机会出售证券而获得的溢价等市场的整体状况

6、。权衡理论认为存在一个由债务成本和利润之间的权衡决定的目标负债比率，它与公司的资产和投资计划保持紧密联系。权衡理论预测了低目标负债比率。投资机会的短期波动都可能导致结构远离目标，但如果企业重新平衡，则没有市价与账面值比率的杠杆关系持久存在。由于其高派息的要求，房地产投资融资决策也可能不符合的动态版的啄食顺序理论，按该理论企业降低现在的融资以避免未来的资金需求时以资产净值发行。简单支配顺序理论的调用股东和管理者之间的信息不对称和积极的预测负债比率的关系和投资机会。市场时机的理论指出在股价较高时选择股权融资，在股价较低时选择债权融资，以利用较低的融资成本优势。（二）国内对于房

7、地产企业及其资金结构的研究1、房产调控政策分析过快增长的房价引发重重矛盾，房地产泡沫严重威胁经济安全，影响社会稳定。对此国家在2009年底、20lO年初连续出台各项调控措施，如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施。黄瑜（2010）指出新政对购房需求影响显著的。首先重点城市住宅成交量同比下降。以1月10日“国十一条”的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月15日出台的“新国十条”加大了调控力度，房地产市场由此进入调控的深入综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，房价已呈现调整迹象土地市场价格较去年下半年