星彦地产广嘉地产贵阳项目综合分析报告

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1、广嘉地产贵阳项目综合评价分析报告星彦咨字[2005]G0506-3目录第一部分贵阳市简介3一贵阳市介绍41.总体概况42.贵阳市中心城区73.地理位置、气候74.城市定位75.城市发展规划86.小结10第二部经济环境及生活结构研究11一贵阳市宏观经济研究：121.贵阳市宏观经济背景122.贵阳市宏观经济总量、增量、经济结构分析133．贵阳市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况144.贵阳市产业经济155.固定资产投资与房地产投资166.贵阳市经济在贵州省的地位177.小结17二贵阳市居民生活结构研究181.贵阳市人口结构与消费结构比例182

2、.城镇居民生活结构研究193．城市居民就业与在职职工收入情况204.贵阳市消费结构变化及特点255.小结27第三部分片区及项目介绍28一龙洞堡”片区简介291.片区概况292.片区定位303.片区发展规划304.片区发展前景30二项目简介311.项目位置312.地形地势323.项目SWOT分析334.项目综合评价及发展战略37第四部分方案优化及经济评价38一项目分析说明及用地、技术、经济指标391.项目说明：392.项目用地指标393.项目技术指标394.经济指标405．成本测算结果：426.价格预期43二优化计算441.项目定量计算模型442.

3、计算结果453.结果分析46三方案建议46四项目经济评价471.投资估算及收入预测472.动态分析513.财务分析524.项目风险及防范建议54附表551.资金运用计划表：552.销售收入预测表553.资金来源与运用表564.项目现金流量表56第一部分贵阳市简介一贵阳市介绍1.总体概况1.1贵阳市简介贵州省位于中国西南云贵高原东部，贵阳是贵州省省会，位于贵州省中部，是贵州省政治、经济、科技、教育、文化中心。中国古代以山北为阴，山南为阳。“贵阳”因城区位于贵州境内的贵山之南而得名。古代贵阳盛产竹子，许多地方以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵阳简称

4、“筑”。东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8046平方千米，占全省面积的4.56%。市区面积2403平方千米，建成区面积128平方千米。2002年末，全市总人口340.44万人，其中非农业人口160.33万人，占总人口的47%。少数民族共有37个，占总人口15.4%，其中布依族、苗族占少数民族人口总数的71.3%。1.2贵阳市辖区组与城市格局贵阳市现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息

5、峰县10个区县（市）。城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。体现出“山中有城，城中有山”的城市特点。1.3交通航空1992年9月，贵阳航空口岸正式开通，贵阳市成为一类口岸城市。距市中心12公里、车程15分钟的贵阳龙洞堡机场，现开通30多条航线，每周航班467架次，航线辐射北京、上海、广州、海口、成都、昆明等全国大中城市及香港特别行政区。铁路贵阳是中国西南重要的铁

6、路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。电气化程度居全国之首。贵阳火车南站是货运列车的汇集点，它既是省内最大的物资集散地，也是中国西南最大的铁路枢纽编组站。贵阳火车站是贵州省铁路客运中心。公路与公共交通外部公路交通：贵（阳）黄（果树）、贵（贵阳）遵（遵义）、贵新、贵毕（贵阳至新寨和贵阳至毕节）公路等8条高等级出境公路，321和210国道经过贵阳。目前已形成以市区为中心，呈放射状分布的公路网络，四通八达，建立了西南腹地与沿海城市的联系，促进西南地区经济的发展。城区公路交通贵阳城区新建的道

7、路、桥梁60多条，总长50多公里；建造功能不一、造型各异的立交桥、平交桥、高架桥及人行天桥20多座。如今已形成东西三横、南北三纵的现代立体交通网络。贵阳中心环线建设，它将使贵阳城区公共交通系统变得更加通畅快捷。2.贵阳市中心城区贵阳市中心城区由云岩区与南明区两区组成，又叫“中心两城区”。建设用地约40平方公里，集聚了市区65%以上的人口与就业，由于受城区地形和用地限制，人口密度与土地开发强度较高，居省会中心城市前列。3.地理位置、气候贵阳市位于贵州省中部的云贵高原东斜坡地带，地处东经106°07′至107°17′，北纬26°11′至27°22′之

8、间。属东部平原向西部高原的过渡地带，平均海拔1250米，地形地貌多样，海拔高，纬度低。贵阳市年平均气温14.7oC，夏季平均气温21.9