星彦地产旭汇南山写字楼补充报告

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1、旭汇南山写字楼补充报告深圳市星彦地产顾问有限公司目录产品创新项目研判客户需求案名建议占地面积：5292.7㎡建筑面积：31756㎡容积率：6土地使用年限：50年地块现状：平地，地块形状较规则，目前为停车场，且有保安管理。N项目研判项目研判开发方向研判商务写字楼公寓写字楼向左走?向右走?比较维度：区域氛围未来规划价值实现市场需求政策影响产权年限市场空白项目研判:区域氛围海岸城创业路南海大道登良路粤海路东滨路金晖大厦海德二道后海大道新保辉大厦新一代国际公寓保利大厦商服大厦海王大厦新能源大厦西海岸大厦南油大厦天利中央广场怡海广场海岸城创业路南海大道登良路粤海路东滨路金晖大厦海德二道后

2、海大道新保辉大厦新一代国际公寓保利大厦商服大厦海王大厦新能源大厦西海岸大厦南油大厦天利中央广场怡海广场南油商务区与南山文化商业中心形成了南山商务办公带。商务带沃尔玛超市创业路南海大道登良路粤海路东滨路崇尚百货金晖家居广场集美堂商业广场（已进驻永乐生活电器）新街口广场（已进驻苏宁、屈臣氏，商铺在售）新一佳超市海伦时尚广场（商铺未售）海雅百货商圈配套银行金融系统配套本项目方圆100米内金融配套完善，商务办公十分方便。餐饮配套快餐类餐厅商务写字楼因素本项目条件商务配套商业、餐饮、金融系统完善交通配套路网、公交系统完善所属区域处于南油商务成熟区昭示性毗邻购物公园，与海王、保利城相望未来

3、价值西部通道、购物公园的建成、南油工业区的改造本项目符合开发商务写字楼的条件现在南油大道与创业路上的新保辉大厦、金晖大厦、南油大厦、保利大厦、西海岸大厦、海王大厦的高效使用，南油商务区基本形成。本项目置身商务圈中，对购物公园的依赖性较弱。这样的商务区对写字楼市场具有足够的条件支撑。区域氛围总结南山区城市建设的目标为——“双十字”型城市空间发展主轴，以高新技术产业、现代物流业、旅游业及教育科研基地为支柱，以前海区域性物流中心的建设为契机，在规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型滨海城区。项目研判:未来规划现代物流业：前海湾物流园位置

4、：前海湾物流园区位于深港西部通道和蛇口、赤湾、妈湾三大港区陆路疏港通道的交汇处，由月亮湾大道、滨海大道（桂庙路）以及妈湾大道（规划）、望海路所围。开发：由市政府和招商局集团共同合作开发规模：总面积约8.67平方公里，大部分土地主要由填海所形成。客户：三井物流、日通、马士基物流、嘉宏、塔斯等大型物流采购商，多家商用车、乘用车商入园开展汽车物流业务，地中海航运、马士基等大型船公司，CCT和中集集团，深圳市平方汽车城内单位等。深港西部通道计划2006年底通车，将成为深港之间第4条陆路通道。届时，全国约5成的出入境车辆将通过该通道进出，口岸车辆日设计通过能力为5.86万辆。内地游客前往

5、香港新机场、迪士尼乐园的时间将大大缩短。货车为4.32万辆次/日；小汽车近期1.39万辆次/日，远期为2.8万辆/日大客车为1500辆次/日旅客的设计通过能力为6万人次/日，其中乘坐大巴的旅客为4.2万人次/日未来规划总结前海物流园、西部通道给南山的写字楼市场带来了新的发展机遇。南山写字楼三级市场情况租金二手售价海王大厦A栋写字楼B栋商住A栋写字楼B栋商住6035-4072005000怡海广场A栋写字楼B栋商住A栋写字楼B栋商住4025-3065006500保利城广场8011000(70年产权)新能源大厦405500西海岸大厦608500商服大厦35-405000新保辉大厦60

6、8800(70年产权)项目研判:价值实现分项单位建安成本售价未来售价土地年限公寓写字楼2500元10000元/平米<13000元/平米70年项目地块太小，处于工业区内，价格无法有大的突破商务写字楼3500元15000元左右16000～19000元50年市场上已没有万元以下的写字楼，新建写字楼价格实现空间较大从价值上来看，本片区公寓写字楼实现价格存在瓶颈，上升空间较小，商务写字楼产品的价格空间较大，而且价格与配置、品质关联更大。写字楼价值实现空间更大本项目土地使用年限为50年，比较符合纯写字楼的用地年限及用地性质，而现南山市场公寓写字楼使用年限为70年，因此本项目建设公寓式写字楼

7、在使用年限上直接处于竞争劣势。项目研判:产权年限虽然供应格局已经有了改变，但中心区依然是供应最大的区域，南山成为最重要的供应区域，两个项目共有10万平方米的供应量。南山半岛只有天利中央商务广场在销售，而科技园项目只租不售，加之科技园区域的特殊性，南山区的写字楼仍然处于供不应求的局面。2006年深圳写字楼市场项目研判:市场需求06年上半年以来，南山写字楼市场一直保持持续增长的需求态势。空置率写字楼商住楼海王大厦4%8%怡海广场0%5%保利城广场2%—新能源大厦0—西海岸大厦1%—商服大厦2%—