正阳世纪星城房地产营销策划方案

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1、新红梅房地产营销策划方案第一篇：分析篇一、市场背景正阳世纪星城位于虹梅南路126弄，而虹梅南路繁华的地带。徐汇区是上海市金融黄金地段。两所区属重点中学，三所高校。各类中小学师资雄厚。随着奉贤区内上海化学工业区（亚洲最大）、上海工业综合开发区（上海市九大工业区之一）和“碧水金沙、黄金海岸”为载体的奉贤海湾旅游渡假区以及三万亩申隆生态森林公园的全面建设，未来几年奉贤区是紧跟浦东新区后上海最有发展潜力的地区。新红梅是经济、文化中心，区政府所在地。现有城区人口30余万人，根据上海最新规划南桥新城城区人口2010年将达到50万人。2010年世博览会在浦江两岸举

2、办，位处黄浦江南岸的南桥新城将建设成为世博会的“后花园”，与上海国际大都市相配套的现代化新城。南桥地区的房产价格一直是整个奉贤房地产的风向标，2010年1-2月份南桥地区普通住宅成交均价较09年最后2月均价上涨了3%。由上海正阳投资集团和上海新发展房地产有限公司投资开发的正阳世纪星城坐落于上海奉贤区行政、经济中心城镇南桥镇。处在南桥正中心地位南奉公路8889弄，上海市郊又一超大型住宅区，汽车站往西面两百米。项目总用地98.6万平方米，规划总建筑面积约为88万平方米。附近有中、小学，地段幼儿园，邮局，银行，医院，超市，便利店等一应俱全。公交:南桥一路,

3、莘南线,浦卫专线,莘奉线,南梅线等等。自产品上市以来，产品的品牌认知度得到了市场的高度认知。二、竞争对手分析由于市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较。在楼盘的价格比较中我们发现，正阳世纪星城和绿地南桥新苑售价相当，其中正阳世纪星城凭借其强大的规模效应、易初莲花大卖场的引入以及商业街的启动，使得本身就处于老城区的优越地理区位，生活配套更加完善。绿地南桥新苑虽然已经相对偏离老城区，但依靠着绿地集团的品牌效应以及具有海派文化的现代人局理念，使得该楼盘的整体品质较高。

4、相比较之下，阳光四季，阳光花园，秀月苑和普康苑产品品质较为一般，故价格也相应低于正阳世纪星城和绿地南桥新苑。竞争项目基本信息a.绿地南桥新苑位于南上海沿海产业带服务中心，坐拥轨道交通R1线越江通途。LOFT办公和标准写字楼的集合体，同时世界零售巨头易买得年底即将盛大开业。比邻老街商业中心，引领国际时尚品牌餐饮连锁，休闲专卖，全面满足衣食住行。总规划面积60万平方米，是一个以多层为主，兼有小高层海派人文社区。楼盘采用经典石库门里弄建筑，传统里弄格局与现代布局创新结合。b.阳光花园容积率0.56 ，绿化率65% ，位于莘庄闵行交界处.全区化人车分道：环状

5、车道加入行专用林荫步道，上海别墅罕见规划。全皇家花园景观，独拥私家水岸花园。全享受豪华会所：酒店式大堂、超市、健身房、咖啡厅等。全度假户外天地：高尔夫滨湖果岭、篮球场、儿童游戏场。2.楼盘售出率分析分析：从全期情况来看，绿地南桥新苑以月均99套的销售量位居区域销售榜首，其次是正阳世纪星城月均50套，该两大楼盘无论是开发商知名度、产品品质还是生活配套的成熟度均优于其他楼盘，故销售速度快。而其他楼盘月均销售在6-38套不等。已售出产品面积区间与总价格区间分析分析：我们从已售出的产品面积区间来看，当地消费需求在80—100㎡之间，而总价区间大量集中于15—

6、20万，从一个角度反映了当地消费者的消费水平，为我们二期产品的设计提供了相应的依据。三、已购客户分析1.付款方式分析：分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。2.年龄结构分析：分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层

7、次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于奉贤当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。行业分析：行业累计销售套数累计百分比个体及私营3618.65%银行94.66%学校94.66%医院52.59%盐场63.11%税务52.59%规划局21.04%保险21.04%其它5629.02%分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，

8、收入水平相对较优厚。而这样的客户在奉贤当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要