中华世纪城营销策划方案

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1、中华世纪城营销策划方案□组织管理示意图项目·专案总控/总对接：王博思策划对接：白珍强销售对接：付瑜策划部规划部设计部行政部销售部研展部媒体部白珍强付瑜薛艳丽（马妮娜）付瑜刘敏尹云松李江平吕飞张明李效君柳东强王晓永（张雪）另10人148□主要工作责任分工1．总控、总督导王博思：负责全案，直接领导和管理白珍强、付瑜2人，主持专案工作会议和重大问题决策，把控专案工作质量和效果。负责总签批。2．策划总监白珍强：负责全案策划/规划/设计/媒体工作，直接领导和管理尹云松、李效君、王晓永、薛艳丽、李江平、刘敏、张明、柳东强、逸民等9人，主持专案策划/规划/设计/媒体工作会议和日常工

2、作研讨安排，把控专案策划/规划/设计/媒体工作质量和效果。负责策划/规划/设计/媒体工作分签批。3．销售总监付瑜：负责全案销售工作，直接领导和管理全体销售人员，主持专案销售工作会议和日常工作研讨安排，把控专案销售工作质量和效果。负责销售工作分签批。抓紧抓好销售政策、价格、合同签约、回款、银行按揭对接、阶段性销售目标控制、与甲方对接等细节工作。兼顾专案规划主管，负责产品规划设计方案方面的对接和沟通工作。□执行策略提示1．策划策略——严格按照“锁定目标市场，突击区域市场，控制周边市场，主推产品优势和卖点，以人为本、以客户需求为本、以快速完成合同任务为本，大打一场攻坚、歼灭

3、战，确保二期、三期工程仍为我所有”的策划原则，精心构造策略。148——突出地段、价格、售后服务等内容，兼顾其它策划诉求。——包装“大环境、大社区、大景观、大配套”，巧推“新城市、新生圈、新人居”。——广告词语一定要直白、简单、明快、视觉冲击力强。——尽可能把项目运作风险控制为零。——有效规避来自开发商的“复杂化”劳动成本的追加。2．销售策略——执行价格：“低开高走，稳步攀升，阶段性提价，不轻易降价，尽可能降低销售均价（小高层2680元/㎡最好）”。——业态组合：静态坐场销售＋动态公关/团拜销售＋沿街门店协议合作推介销售＋公关/促销活动驱动销售。3．推广策略——媒介组合

4、：《华商报》＋《西安晚报》＋SXTV＋XATV＋INTERNET＋手机短信＋户外招牌＋项目周边导示——运用组合：新闻＋公告＋广告＋公关促销活动（认购＋开盘＋封顶＋交房入住）□开盘前系列准备工作提示（详见安排总表）1．“五证”：不全，有待催促落实。2．推广费用：有待进一步催促落实。3．产品实际销售面积确认：有待催促落实。4．销售代理补充协议：有待会签落实。1485．价格再讨论/落实/确认：有待催促落实。（价格方案已经报开发商）6．物业管理/服务基本内容：已经出草稿，有待审批落实。7．交房标准：已经出草稿，有待审批落实。8．合同样本：已经出草稿，有待审批落实。9．系列平面

5、设计：已经出草稿50%（LOGO、VI运用、折页、户外招牌、项目周边导示），有待审批落实。“折页”先行，“楼书”暂缓。10．卖场装饰/布置：费用已批，有待催促落实。11．销售团队建设与培训：正在进行。12．《销售百问》：已经出草稿，有待审批落实。13．销售政策：已经出草稿，有待审批落实。14.开发商原来发生的销售行为，造成几十户只按1000多元/㎡均价就可认购中华世纪城的住房等事实，但目前开发商不想再建设多层住宅，若内部认购前不解决这个问题，将会直接影响我方销售工作。148□项目策划策略一、营销推广策略导语l联创策划秉承地产营销推广“四个第一”的核心策略观Ø第一的市场

6、消费群体精确的目标客户群体介定Ø第一的市场消费需求兴奋点建立项目核心价值体系Ø第一的市场轰动效应差异化营销战略的制定与实施Ø第一的销售业绩目标追求规范运作体系保障下的工作成效l联创策划有关地产项目营销推广的五大核心步骤148Ø前期规划——对委托项目进行综合价值评估的过程。涉及市场分析、区域特征、项目功能、项目价值、市场切入等的全方位判断与核定目的：对项目及目标客户准确定位，制订差异化营销推广策略，降低市场风险，保障客户利益最大化Ø建立物业形象——目标客户对项目初步认知的过程。涉及项目形象个性定位、广告推广主题定位目的：引起市场关注，进行市场需求评判与区隔，作出目标层面

7、的划分及锁定Ø创意主题、概念提升及营销现场展示——目标客户深度认知的过程。涉及项目细部卖点展示，销售现场包装体系、媒介传播等目的：加深目标客户对项目的理性与感性识别，助动客户确定购买意向Ø行销活动的组织安排及实施——目标客户购买欲望刺激的过程。涉及不同时段的优惠让利、主题促销活动的实施执行目的：直接刺激购买，拉升销售，提高销售率Ø销售现场的管理监控——目标客户“临门一脚”的关键把握。涉及一线销售人员的谈判技巧、话术、准确到位的肢体语言以及卖场的监管目的：彻底贯彻执行营销推广策略的核心步骤，以良好的心态、清晰的思路、稳健的工作作风和和睦友善的现场氛围“