公交星城营销策划方案

《公交星城营销策划方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、公交星城全程营销策划案营销策划方案新锐地带自由自宅新贵生活DifferencesStrip时尚·情感·社区公交星城PART1：市场情况了解PART2：项目认识SWOT分析PART3：项目定位PART4：项目营销与推广方案纲要MYARENALIFEPART1市场了解要点全面解读合川市场解读合川市场>>>区域版块:大学城板块车站/老城/滨江板块新城南津街版块；目前南津街板块项目投放较快、较多，但随着老城拆迁及车站周边项目增加和大学城板块的炒作，合川已形成三大板块三足鼎力的局面。各板块项目的功能特点也逐步明确。南津街版块大

2、学城版块老城、车站版块物业形态：物业形态上以电梯高层为主，多层为辅，花园洋房别墅等高端产品逐渐面市；建筑风格以现代简洁式风格为主，有部分异域风情产品诞生；户型：房屋结构方面以平层为主，户型面积方面：三房占据半壁江山，两房略占四成，紧凑性小户需求越来越旺；解读合川市场>>>产品扫描解读合川市场>>>销售力随着市场的变化，开发理念的升级，开发企业更注重销售卖场的包装及销售人员的整体素质提升；专业营销公司的进入，使区域销售案场管理更加合理及有序；销售人员不论从形象到热情再到专业度方面，都有质的提高，有少部分的项目案场还停留在

3、原始散乱状态。销售力决定战役成败！解读合川市场>>>推广方面因毗邻重庆缘故，合川的推广渠道及手段受重庆影响较大，特别是近两年专业的营销公司进入后，整合营销推广手法更加丰富。户外，车身，电视，短信，DM直投广告随处可见，而更有创意的活动推广策划也越来越多。合川的地产营销水平正在进入新的纪元。解读合川市场>>>价格表现物业均价在09年疯狂楼市的影响下，合川楼市销售均价上涨1000元/平米有余，涨幅达40%。除个别高端定位楼盘外，现各区域均价在4200—4500元/平米，区域价差逐渐减少。折扣表现一次性最低9.7折左右按揭9

4、.8折左右优惠幅度因各项目资金要求情况不一而有所不同，无相互杀价的恶性竞争现象。解读合川市场>>>目标客户群体物业消费构成大量客户来源于合川周边乡镇——进阶式购买占消化主导；拆迁刚性需求已在2009、2010年集中消耗。稳定收入群体、青年置业者、个体户等成为购买的中坚力量。消费习惯付款方式以按揭为主购买物业最在意价格和地段首选多层房，其次是电梯房※市场处于高速发展阶段，市场预售次序混乱；※2011年合川在售楼盘消化速度逐渐放缓，竞争加大；※产品同质化严重，缺乏产品创新；※2011年以来合川市场存量巨大，且供应量大于市场

5、去化量；※产品形象力表现不足，卖点诉求不准确，项目核心优势传递不清晰。区域市场总评PART2项目认识要点区域介绍项目了解SWOT分析SWOT改良建议项目所在区域介绍本项目位于合川区蟠龙路与G212国道交汇处，项目地块的东南面为铂金环球家居广场，背面为城北医院。区域内学校、医院、车站、银行等配套一应俱全，该区域依托宝龙城市广场、铂金家居广场已形成城市新中心。项目分析》》》》》经济技术指标建筑面积：62282.31平方米住宅：36753.74平方米商业：12299.61平方米地下车库：12882.56平方米容积率：6.14

6、车位：307个户数：520户由四层裙楼+两幢电梯高层组合而成的开放式小区项目。公交星城项目—SWOT解析》优势分析（S）◆内部优势因素(Strengths)劣势分析（W）◆内部劣势因素(Weaknesses)机会分析（O）◆机会因素(Opportunities)威胁分析（T）◆威胁因素(Threats)项目SWOT简析本案SWOT分析>>>S（优势）合川城市中心，黄金地段，项目周边生活、配套成熟；地理位置较好，物业升值潜力高；户型面积控制得当，户型设计合理，采光、通风、功能分区较好与市场需求稳合；本案SWOT分析>>>

7、W（劣势）项目整体规模偏小；不利于社区打造。项目所属区域嘈杂，生活居住环境吵闹；项目内部配套较弱，休闲绿化较少；本案SWOT分析>>>O（机会）◎由于本项目在区域范围内行成了产品差异化，所以在区域内有较强的竞争力；◎本项目产品面积设计为紧凑型中小户型，与物业投资价值需求较稳合；◎区域发展速度快，区域内物业未来升值潜力巨大，对投资客户吸引较大；本案SWOT分析>>>T（威胁）全国楼市处于宏观政策调控阶段，楼市走向不明朗；楼市宏观调控政策提高了部分置业者的置业难度，动摇了部分置业的置业信心，置业者观望氛围浓重；合川整体市场

8、未来放量巨大，市场竞争日益激烈。本区域内直接竞争对手较多，宝龙广场、铂金公馆是目前最大竞争对手.SWOT分析总结通过SWOT分析，我们对本项目有了全面认识，现提出初步改良建议：1、炒作区域地段价值，加强客户购买信心；2、打造产品特色，以“人无我有，人有我精”为原则，为该项目带来竞争力；3、以“低总价”的优势吸引客户群；4、赢造个性