郑州市建设西路地块投资分析

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1、中央建设西路地块投资分析一、【项目概况】建设西路地块位于郑州市建设西路与伏牛北路交会处东南，北接棉纺路，西临秦岭路，东面为伏牛路，南靠建设路。行政区域隶属于中原区，房地产版块划分上属于西区。宗地地块为狭长长方形，南北宽约40.39米，东西长约280.16米，总用地面积9898㎡（约14.85亩），总建筑面积62850㎡。二、【投资分析说明】1、评估目的：预测项目总成本、销售收入和利润；2、因为规划是控规阶段，本项目按此定位完成这次投资估算分析。结合本地块的地理位置，建筑产品初步设计方案定为多层住宅+高层住宅+裙楼商业组成，建筑容积率6.3；3、

2、项目基本指标：占地面积：9898㎡总建筑面积：62850㎡其中：多层住宅建筑面积10450㎡，高层建筑面积为42000㎡，裙楼商业面积为10400㎡，其他公共设施（停车位、地下车库等）初步方案暂时未确定，所列总建筑面积均为理论可销售面积；4、报告中，如无特别标出，则面积、单价、总价的单位分别万㎡、元/㎡、万元；5、本投资分析分四个部分：静态评估、动态评估、风险分析、敏感分析。三、【效益评估】（一）成本明细序号项目名称计算过程投资金额（万元）一土地费用见说明1544.4二建设前期费用见说明678.73三建筑安装工程费见说明7828.75四基础设施

3、建设费见说明942.75五工程监理费按建安成本1.5%117.43六景观设计及施工见说明148.47七管理费按模拟销售收入2%569.12八营销费用按模拟销售收入3%853.68九财务费用见说明360十不可预见费按建安成本5%391.44十一合计总成本13434.77十二销售面积62850十三可售面积单位成本2137.61、关于土地费用征地费按100万/亩计算；契税按征地费的4%计算：100万*14.85*1.04=1544.4万元2、关于建设前期费用包括：报建行政事业性收费，按总建筑面积65元/㎡计算；规划设计费用按总建筑面积40元/㎡计算；

4、地质与文物勘察按占地4元/㎡计算；三通一平按占地15元/㎡计算：62850*（65+40）+9898*（4+15）=678.73万元3、建筑安装工程费设备采购按总建筑面积100元/㎡计算；高层桩基工程结合设计院估算233万元；建筑工程多层住宅按650元/㎡计算；高层住宅、裙楼商业按1200（含电梯）元/㎡计算；62850*100+10450*650+（42000+10400）*1200+233=7828.75万元4、基础设施建设费供水、电、气工程、雨水、污水、绿化、道路智能化工程以及其他配套等工程按建筑面积150元/㎡计算：62850*150=

5、942.75万元5、景观设计施工费道路修建、园林景观等按占地面积150元/㎡计算：9898*150=148.47万元6、财务费用假定贷款期限为1年，贷款额为6000万，利率为6%：360万（二）销售收入模拟明确其销售进程及售价。可销售面积为多层住宅10450㎡、高层42000㎡，裙楼商业10400㎡。1、多层住宅销售：均价：3200元/㎡总计：3344万元2、高层销售：均价：3800元/㎡总计：15960万元1、裙楼商业销售：均价：8800元/㎡总计：9152万元2、销售收入合计：28456万元3、毛利润：收入-成本=28456—13434.7

6、7=15021.23万元（三）应交税费与开发销售有关的各种税费按政府规定计算，其中开发环节中发生的税费计入工程成本，不另列出。各种应交税费及税费率分别是：营业税（5%）、城建维护税（0.05%）、产权登记费（0.1%）、印花税（0.05%）、契税（2%）、所得税（33%）。1、各项税费：①营业税（5%）：28456*5%=1422.8万元②城市建设维护税（0.05%）：28456*0.05%=14.23万元③产权登记费（0.1%）：28456*0.1%=28.456万元④印花税（0.05%）：28456*0.05%=14.23万元⑤契税（2%）

7、：28456*2%=569.12万元①～⑤小计：2048.84万元⑥企业所得税（33%）：（收入-成本-2048.84）*33%=（28456—13434.77-2048.84）*33%=4280.89万元①～⑥税费合计：6330万元2、可售面积单位分摊税费：总投资=成本+税费=13434.77+6330=19764.77万元3、单位可售面积投资成本：3144.75元/㎡（四）投资构成表项目土地及其他费用建设前期及设计费建安费及监理费基础设施配套费三项费用等各种税金金额1544.4827.27946.18942.752174.246330所占比

8、例7.8%4.2%40.2%4.8%11%32%由图表可以看出：除土地费用外，建安工程费在投资构成比中共占了40.2%，控制好这部分费用，关系到此项目