鑫苑置业-郑州市5、6号储备地块投资分析报告

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1、郑州市5、6号储备地块投资分析报告2007年10月5、6号储备地块项目概况第一部分第一部分：5、6号储备地块项目概况第二部分：郑州市宏观经济状况分析第三部分：郑州市土地市场分析第四部分：郑州市房地产交易情况分析第五部分：区域与竞争性分析及项目定位目录第一部分5、6号储备地块项目概况1.1项目地理区位及周边用地性质1.25、6号地块规划控制条件1.36号地规划控制条件、土地价格与付款节奏1.4地块现状及四至1.5地块周边环境及市政配套1.66号地地块交付条件、瑕疵及其它说明1.7地块SWOT分析与土地价值初步评价1.1项目地理区位及

2、周边用地性质惠济区连霍高速5、6号储备地花园路北环1、郑州市政府一直在进行“北移东扩”城市建设，5、6号地恰好位于郑州市北部区域，其中5号地位于开元路南、香山路东，面积81345.399平方米，约合122.018亩；6号地位于香山路东、英才街北，面积57289.08平方米，约合85.934亩。两块地隔金达路南北相望。2、两地块周边路网密集，交通便利，由于尚未大规模开发，自然环境较好。3、地块距花园路约600米，距贾鲁河约1.6公里，距北环约6.3公里。4、地块周边为老的别墅区，有盈家水岸、水映唐庄等别墅项目。1.1项目地理区位及周

3、边用地性质5号宗地5号宗地居住公共绿地公共绿地中小学用地2007（07）号地块1.25、6号地块规划控制条件土地编号土地用途建设用地面积(平方米)容积率总建筑面积(万平方米)建筑密度绿地率建筑限高（米）使用年限停车位（个）出入口方位5号储备地居住梅园街南42455.7942.520.3425%35%4070751东、南、北梅园街北38889.6052.5432东、西、南注：按照规划要求，该宗地梅园街南地块需配建社区服务中心，居民停车场、物业管理、垃圾收集点、商业服务中心、居民存车处等。当H《24米时，东、南、北建筑退红线分别各退5

4、米。当24米〈H《40米时，建筑退红线东退10米，南退10米，北退8米；该宗地梅园街北地块需配建幼儿园、便民店、治安联防站/居委会、变电室、垃圾收集点等。当H《24米时，东、西、南建筑退红线分别各退5米。当24米〈H《40米时，建筑退红线东退10米，西退10米，南退8米。土地编号土地用途建设用地面积(平方米)容积率总建筑面积(万平方米)建筑密度绿地率建筑限高（米）使用年限建筑退红线要求出入口方位6号储备地块居住572891.79.7428%35%2470东：8米；西：10米南：8米；北：8米东、西、南、北注：按照规划要求，该宗地上

5、需配建居民健身设施、配套建设、公厕等公共服务配套设施。停车面积（个）：住宅：0.5-1个车位/户公建：0.5个车位/100平方米1.3地块规划控制条件、土地价格与付款节奏宗地编号(2007)14项目位置滨河路北、郑花公路西净用地面积57289.1m2（约85.934亩）用地性质居住出让方式挂牌容积率1.7总建筑面积9.74万m2建筑密度28%绿地率35%建筑高度24米竞买保证金2000万元保证金到账时间2007年12月6日11时前（以到帐时间为准）付款节奏签订土地出让合同10日内付10%，余款在12月26日以前付完交地时间出让合同

6、签订90日内净用地挂牌起价4300万元（约50万/亩）挂牌时间2007年11月27日8时30分2007年12月7日15时5号地北侧小河6号地施工中的金达路东侧规划中的银通路北部开元路南侧英才街西侧已通车的香山路1.4地块现状及四至1.5地块周边环境及配套5号地6号地花园路贾鲁河英才街香山路开元路金达路中原桂冠金洼新村汽车贸易中心金洼村德金假日御园大象出版社别墅区1、空气污染状况：地块附近无工厂，地块周边田园景观较多，距离贾鲁河仅一条街道，空气状况优良。2、噪声污染状况：地块周边无企业，没有噪声污染。3、居住氛围及治安、危险源情况：

7、该地块处于连霍高速公路以北，流动人员不多，以当地居民为主。且临近的大学城北区，许多老师、学生工作学习与此；地块周围耕地较多，居民人口密度较小，该区域整体治安状况良好，没有易然、易爆等危险源和项目。4、市政道路与交通配套：地块周边道路已基本修成使用，公用市政设施较为齐全。宗地周边有公交线路90（较近）、17、220路公交车（较远）。5、社区配套与商业配套：区域内社区配套还不成熟，附近区域没有什么商业配套，最近的商业配套在3公里外的国基大学城。1.5地块周边环境及市政配套1、地块平整交付；2、要求项目总投资额不低于15902.89万元

8、；3、地块未作地质勘探和文物勘探；4、套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到住房建筑面积的70%以上；5、建设时间要求如下：开工时间为取得《建筑工程施工许可证》30日内动工，且动工期限自《国有土地使用权出让合同》签订之日起不超过1年；