郑州市鑫苑商务大厦调研报告

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1、河南创赢鑫苑项目组2009年12月17日鑫苑商务大厦调研报告目录第一部分区域市场分析第二部分目标客户分析第三部分竞争对手分析第四部分本项目分析区域市场分析二七商圈诸侯争霸二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。也是郑州商业业态最为丰富配套最为全面的区域。二七商圈历来是郑州商业与地产开发的中心，数年来，它以无可撼动的商业霸主地位，吸引着全世界商业大鳄的目光。区域市场分

2、析因二七与火车站相距很近，而两个商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。二七商圈对鑫苑商务的影响二七商圈早期以传统百货业为主，商业发展迅速，现已成为郑州商圈的主流。几乎承载了郑州现代商业兴起之初的全部荣耀，是商城无可替代的标志。本项目属于二七商圈的边缘地带，随着城市的扩张和区域功能的转换二七商圈的快速发展，本项目区域的发展速度很快，对本项目地区带动性很强。第二部

3、分目标客户分析通过调查发现，商铺投资者的年龄构成主要集中在31-40岁，所占比例为62%，其中36-40岁的比例为33%，31-35岁的比例为29%；41-45岁年龄段所占的比例是16%，25-30岁也有10%，46-55岁的比例合计为12%。研究结果显示，31-40岁这一年龄层的人群是目前郑州市商业地产市场商铺投资的主力军，这部分人群社会经验丰富，具备较强的资金实力，在目前投资渠道较少而商铺投资前景看好的情况下自然被商铺投资吸引。在此也建议开发商将这一部分人群作为重点目标客户群，研究他们的投资习惯和投资价值取向，和具体的投资需求，这样才能获取最大的市场份额。

4、目标客户分析目标客户分析调查结果显示，受访者购买商铺的主要目的为投资的比例最高，达到58%，购买目的进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律；购买母的自己经营的比例有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群；而选择其他的比例仅为4%。购买目的分析目标客户分析购买区域分析中心区仍是购买者的首选，所占比例为32%；购买者选择东区和郑东新区的比例分别为18%和16%；选择西区和北区的比例也分别有15%和13%；选择南区的比例只有6%。中心区二七商圈：大上海·铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，以及清华园SOHO广场·红场等，都对投资者产生了

5、巨大的吸引力。目标客户分析考虑因素分析投资者选择时首先看的是位置地段，选择比例高达40%；其次是增值潜力和周边环境，投资者选择的比例分别是19%和17%；投资者还考虑的因素主要有租售价格，商业氛围，周边交通，开发商实力、信誉等。目标客户分析面积需求分析调查结果显示，超过半数的投资者实际需求的面积为21-40平方米，需求面积在41-60平方米的比例占19%，需求面积为61-80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少；而面积太小

6、会对商铺经营者有所限制，不利于租赁和经营。从开发商的角度来讲，了解到投资者对面积的真实需求，根据他们的需求推出适合客户的产品，在商业地产的竞争中将处于有利地位。投资者对商业地产市场的认识分析有25%的投资者认为目前市场处在发展成熟阶段，市场比较繁荣；只有8%的投资者认为目前市场已经发展过剩，处在饱和状态，对市场前景看得比较黯淡；另有2%的投资者对目前市场的情况不是很清楚和了解。九成的投资者对目前郑州商业地产市场表示乐观，说明绝大部分投资者对市场发展非常的看好，投资信心比较充足，对商业地产市场会起到良好的推动和促进作用。通过调查发现，有65%的投资者认为目前郑州

7、市的商业地产市场处在发展阶段，发展前景比较看好；第三部分竞争对手分析周边项目数据表数据显示此区域纯正写字楼较少次数据显示各项目均价差异太大，总体均价在4200左右此数据显示物业费均在1.2元/平方米/月，停车位明显供应不足。康桥·华城项目地址：开发商：占地面积：物业类别：绿化率：郑州新长城房地产有限公司49%住宅、高尚综合区写字楼商铺二七区大学路与中原路交汇处南166000平方米售完租期及价位，押金合同细节均可与业主详谈；一梯五户；公用卫生间；入户空调；得房率80%；精装；公用卫生间；出租率60%左右；30万平米磅礴气势，包括高尚住宅、写字楼、风情商业街于一体

8、。位于市政府所在地的中心城区版块,基地