新城市商务大厦的调研报告

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1、深圳市龙岗天安数码新城有限公司新城市商务大厦的调研报告新城市商务大厦的调研报告一、区域环境概况随着城市的不断发展，会受到各种条件的制约，如土地、资源、城市原有规划等等，而龙岗区居深圳六区面积之首，因此，深圳未来的发展在东部，龙岗区作为深圳东部发展主轴，龙岗中心城又是龙岗区的行政文化中心，近几年房地产业发展迅猛，大型住宅楼盘林立，但现有写字楼市场规模较小，有代表性的写字楼有：海关大厦、电子大厦，现正公开租售的写字楼只有新城市商务大厦。这些写字楼都处于位置优越的繁华地带，交通便利，但自身规模都不大，均以单栋建筑为主，没有形成集中的写字楼群，经调查都

2、是只租不售的。二、项目概况项目名称新城市商务大厦项目地址深圳市龙岗区龙城清林中路推广名称新城市智库大厦建筑形态单栋发展商深圳市新城市规划建筑设计有限公司建筑设计深圳市新城市规划建筑设计有限公司总用地面积5000㎡建筑占地2100㎡层数地上12层，地下1层停车位地下约90，地上约20柱间距7.6m×7.2m层高5楼以上4.2m租赁面积15000㎡电梯F5以下6部，F5以上4部电梯品牌OTIS电梯载重1000kg，10人物业管理公司深圳市新城市规划建筑设计有限公司物业管理处物业管理费6.5元/月·㎡（商业和办公不分）动工时间2006-7-9封顶时间

3、2007-4-29主体竣工2008-1-23入伙时间2008-9第5页共5页深圳市龙岗天安数码新城有限公司新城市商务大厦的调研报告装修情况毛坯招商电话83299999配套交通配套811路、832路、358路、329路、353路、839路380路等项目自身F1-4预计引进商业、银行和高档餐饮周边配套天虹商场、岁宝百货、万佳百货、世贸中心其他配套中国银行、招商银行三、交通及配套交通状况：项目所属地段属于龙岗中心城的核心地段，交通路网发达，公交线路有811路、832路、358路、329路、353路、839路和380路等；主干道有水官高速、龙翔大道和深

4、惠路等。周边配套：虽然现阶段该大厦自身商业招租情况一般，但是其所处的地段商务生活氛围都比较浓厚，周边商业形态举步可达，包括金融、餐饮、超市、商场等。四、户型分析新城市商务大厦采用的是框架剪力墙结构，外墙都是落地的玻璃幕墙，材质为高档进口花岗岩与低幅射保温隔热幕墙，部分楼层还有空中花园和阳台，但是柱间距比较近，仅为7.2米。内部公共空间发展商装修，保留的F10、F11和F12为发展商自用，现已开始装修，预计2008年9月就可以完成装修，整个大厦装有集中式中央空调，计费按流量计算，如果业主不需要的话，可以直接关阀门，不收取空调费，消防到户内，户内顶

5、上的天花都已经装好了消防管和喷淋。第5页共5页深圳市龙岗天安数码新城有限公司新城市商务大厦的调研报告五、销售情况项目周边是龙岗中心城的企事业单位和海关大厦，该写字楼为深圳市新城市规划建筑设计有限公司的自有物业，顶上3层作为其自用，F1-4为商业部分，出租办公的物业只有F5-9，对外出租的价格在65-80元/㎡·月左右，据招商部的物业主管讲，F7层被保园创业园租用了约1200㎡，F5层也有一半被租出去了，商业部分真功夫、必胜客都正在谈。大楼的南面因为处于背巷，因此F2设置了一些小单位的商业。六、客户分析该写字楼的项目定位以咨询策划等高端智力型服务

6、业为主。从现有招商情况来看，咨询客户以企事业单位、民营企业、个体工商企业、龙岗周边的一些中小型公司为主，但是这些中小型企业可选择物业种类较丰富，一般都在中心城区域的住宅小区、商铺、商住楼等地方办公。七、项目优劣势优势：1、地处繁华地段经过近十年的发展，龙岗中心城的规划渐渐有了轮廓，第5页共5页深圳市龙岗天安数码新城有限公司新城市商务大厦的调研报告从03年新亚洲花园作为龙岗中心城的首个豪宅入世，到逐渐走向成熟和繁华的中心城片区，引领整个龙岗区的发展。现在，该片区已发展成为集商务办公、休闲、高档住宅于一体的多功能区。2、商业配套氛围浓厚写字楼的商务

7、属性使其对周边配套的要求大大高于住宅，而该项目的商业、金融、交通网络成熟，龙岗中心城仅有的几个商场都在其周边，中国银行、招商银行、农村商业银行都离的不远，而中心城的另一写字楼海关大厦也在项目周边，妇幼中心、检验检疫局等政府机关围绕其两侧，商务氛围浓厚。3、楼盘质素较高该楼盘是由深圳市新城市规划建筑设计有限公司开发的，其前身是1993年成立的深圳市龙岗区规划建筑设计院，它是深圳市规划与国土资源局龙岗分局的下属事业单位。因此，从楼盘性质来讲，应该属于公有的，并且该设计院现在的办公比较分散，在尚景花园等小区都有分布，设计院是该楼盘的主要用户，因此，无

8、论从合理体贴的设计到高品质的办公硬件环境、齐全的配套和规划，都可以证明其为优秀的办公物业。劣势：1、物业管理服务水平有待考验该项目用地属于政府直接划拨