中牟新区地块投资分析

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1、清源大桥地块投资分析根据我司对中牟帀场的了解，以及对木地块周边在售项目的调查，我司在结合现场地块的基础上，拟设三种开发方案，以供沟通：方案一：纯多层住宅开发建议将整个地块统一规划为多层住宅，沿南北道路300米为双层临街商铺（商铺进深为15米）。建筑规模假设整个地块占地面积为50亩。容积率为2.5。占地面积：50亩X667平米/亩二33350平米总建筑面积：33350平米X2.5=83375平米临街商铺建筑面积：300米X15米X2=9000平米住宅建筑面积：83375平米一9000平米=74375平米销售价格

2、冃前本地块附近在售项n的多层住宅销售均价约2400元/平米（城市漫步、优诗美地项冃），临街商铺销售均价约4000元/平米（冃前新区在售商铺大多数为单层）。若木地块两年后进行开发，按照销售均价年增8%的速度计算，本地块的住宅销售均价应为2800元/平米，商铺销售均价为4666元/平米。住宅总销金额：74375平米X2800元/平米二20825（万元）商铺总销金额:9000平米X4666元/平米=4200（万元）总销金额：20825+4200=25025（万元）投资成本根据房地产开发项H投资成本一般计算方法，此地

3、块投资成本预算如下:序号科目具体内容费用（万元）1土地成本土地征用费、补偿费（30万元/亩）15002前期工程报建、设计、二•通•平2503基础设施管道工程、强电工程、弱电工程、变压设备、市政工程、绿化工程、公用构筑等2504建女成本土建工程、装饰工程、水电安装、弱电、配电箱、电梯、空调（临街商铺为框架结构）700元/平米X74375平米=52061100元/平米X9000平米=9905营销费销售代理费、广告推广、销售中心建造、房产交易费等。按总销金额25025万元X3.5%计算8766财务费用利息2007管

4、理费建安成本X3%1868监理、市核费用1009税费开发税：25025万元X10.8%270310不可预见费100总计12361预期收益总销金额：25025万元投资成本:12361万元利润：25025万元一12361万元二12564万元方案二：小高层住宅开发建议将整个地块统一规划为小高层住宅，沿南北道路300米为双层临街商铺（商铺进深为15米）。建筑规模假设整个地块占地面积为50亩。容积率为3o占地面积：50亩X667平米/亩=33350平米总建筑面积：33350平米X3=100050平米临街商铺建筑面积：3

5、00米X15米X2=9000平米住宅建筑面积：100050平米一9000平米二91050平米销售价格目前木地块附近在售项目的小高层住宅销售均价约2400-2800元/平米（逸晶春天、蓝爵世家、金帝新生活项冃），临街商铺销售均价约4000元/平米（冃前新区在售商铺大多数为单层）。若木地块两年后进行开发，按照销售均价年增8%的速度计算，本地块的小高层住宅销售均价最高可达3266元/平米，商铺销售均价为4666元/平米。住宅总销金额：91050平米X3266元/平米二29737（万元）商铺总销金额:9000平米X4

6、666元/平米=4200（万元）总销金额：29737+4200=33937（万元）投资成本根据房地产开发项冃投资成本一般计算方法，此地块投资成本预算如下:序号科目具体内容费用（万元）1土地成本土地征用费、补偿费（30万元/亩）15002前期工程报建、设计、厂通一平3003基础设施管道工程、强电工程、弱电工程、变压设备、市政工程、绿化工程、公用构筑等3004建安成本土建工程、装饰工程、水电安装、弱电、配电箱、电梯、空调1100元/平米X100050平米=110065营销费销售代理费、广告推广、销售中心建造、房产

7、交易费等。按总销金额33937万元X3.5%计算11886财务费用利息2007管理费建安成本X3%3308监理、审核费川1009税费开发税：33937万元X10.8%366510不可预见费100总计18689预期收益总销金额：33937万元投资成木：18689万元利润：33937万元一18689万元二15248万元方案三：纯高层住宅开发建议将整个地块统一规划为纯高层住宅，沿南北道路300米为双层临街商铺（商铺进深为15米）。建筑规模假设整个地块占地面积为50亩。容积率为4。占地面积：50亩X667平米/亩二3

8、3350平米总建筑面积：33350平米X4=133400平米临街商铺建筑面积：300米X15米X2二9000平米住宅建筑面积：133400平米一9000平米二124400平米销售价格目前木地块附近在售项目的小高层住宅销售均价约2400-2800元/平米（逸晶春天、蓝爵世家、金帝新生活项冃），临街商铺销售均价约4000元/平米（冃前新区在售商铺大多数为单层）。若木地块两年后进行开发，按照销售均价年增8