杭州地块投资价值分析

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1、目录第一部分项目概况31.1宗地位置31.2规划指标31.3招标方式41.4土地款支付方式4第二部分市场分析52.1对房地产业宏观政策的若干判断52.2杭州住宅市场走势基本分析62.3杭州写字楼市场分析102.4杭州酒店业分析152.5杭州酒店式公寓市场分析17第三部分项目SWOT分析213.1优势分析（Strength）213.2劣势分析（Weakness）223.3机会分析(Opportunity)233.4威胁分析(Threats)23第四部分项目定位与地价测算264.1项目定位264.2经济技术指标估计264.3项目的建设

2、进度274.4项目投资成本估算284.5销售收入估算304.6地价测算324.7项目财务效益评价364.8敏感性分析37第五部分地价报价建议4137第一部分项目概况1.1宗地位置杭政储出（2006）20号地块，位于拱墅区（如图），东至京杭运河，南至白马公寓、长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。1.2规划指标宗地总面积为104070平方米（折合156.1亩），由A、B、C、D、E、F六地块组成，具体规划指标见下表。37表1-1项目规划指标编号出让面积（平方米）用途容积率建筑密度绿化率A10071办公兼容宾馆业

3、用地≤4.3≤45%≥25%B8734办公兼容宾馆业用地≤4.3≤45%≥25%C11486住宅（设配套公建）用地≤3.6≤25%≥30%D22170住宅（设配套公建）用地≤2.8≤25%≥30%E27420住宅（设配套公建）用地≤2.9≤25%≥30%F24189住宅（设配套公建）用地≤2.9≤25%≥30%1.3招标方式该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：2006年9月14日至2006年9月29日期间工作日上午8：30—11：30，下午1：30—5：00止（9月29日下午截至时间为2：30）。竞价地点：杭州市公共资源交易

4、中心（东新路155号和平家俬城四楼拍卖厅）。挂牌出让起价为人民币297835万元。1.4土地款支付方式在土地开发补偿协议书签订之日起15日内，支付总土地开发补偿费的20%，其余土地开发补偿费分三期支付：第一期在2007年4月20日之前，支付30%；第二期在2007年10月20日之前，支付30%；第三期在2008年5月20日之前，支付20%。37第二部分市场分析2.1对房地产业宏观政策的若干判断2.1.1政府对房地产市场的调控不会放松从央行在今年4月、8月两次调整金融机构贷款基准利率，5月温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房

5、地产业健康发展的措施，以及随后九部委出台调控新政，可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场的宏观调控不会放松，中央政府的房地产政策体系将紧盯房价上涨过快、供给结构不合理等问题。2.2.2鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基本趋向启动内需，扩大消费需求对经济增长的贡献是保持我国经济可持续增长的关键，是“十一”经济发展的基本思路，而在扩大消费需求中最有意义、对上下产业带动作用最大的是住房消费，因此，房地产作为支柱产业的地位不会变，鼓励普通商品房自住性消费的政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小

6、、对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这一点，而控制投资性需求、抑制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。2.2.3信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策2005年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制投机性需求的转变，并实行了地根、银根“双紧”政策，但我们必须看到，严格控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是一项长期性的政策。而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升、房价上升是必然的趋势，

7、特别是具有稀缺性的土地。372.2.4政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整除了部分土地投放过量的城市外，从2005年开始实施宏观调控政策以来，全国大多数城市的房地产市场表现为：短期回落后的强势反弹。而珠三角、北京、大连、青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强？其主要原因是：1）我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满足。2）处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅供求压力，引起房价大涨，这也

8、是许多国家在城市化过程中出现的现象。3）我国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资本进入到房地产业是必然的。4）城市建设高潮期，“十五”、“十一五”是我国城市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上