中原地块价值分析

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1、[中原研究]城东融创地块价值分析随着拍卖师最后一槌落下，有着“中产城东地眼”美誉的306亩地块，以130万元/亩的价格被成都融创置地有限公司拍走，成交价与起拍价的比率仅为8.3%。此次竞拍并没有想象中那样惨烈，仅仅经过9轮共20分钟的鏖战。亦标志着融创在成都的房产开发步入实质性阶段。一、 拍卖地块及周边现状“中产城东地眼”的总面积为306.0767亩，位于三环路、成龙公路、四川师范大学合围区域，用地规划性质为二类居住用地（公建配套用地）兼容商业用地。地块分为A、B、C三个相连板块，略成“品”字形分布，

2、整体形状方正，利于房产开发，其中A、B两地块将被一条宽约20米的市政规划路自然分割。经过调查发现：从二环路起，东润枫景、万科城市花园、学府芳邻、雅郡、校园春天广场、卓锦城等楼盘在成龙路沿线接连不断。由于锦江区政府也拟将整体搬迁到地块附近，区域政治中心所产生的社会经济联动效应，对该地块的价值提升不可估量。表一：宗地基本情况及要求宗地位置净用地面积（平方米）土地用途及使用年限规划设计条件容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率用地使用性质锦江区三圣乡大观村1、2组、新华村5组、华新村3组204051.17㎡合3

3、06.0767亩住宅70年商业40年A≤2.3A≤30%A：多层≤24中高层≤40≥30%二类居住用地（公建配套用地）、A、B、C地块可兼容的商业用地面积均≤10%。B≤4.0B≤23%B：住宅≥60C≤2.3C≤30%C：多层≤24中高层≤40二、 市场地价分析我们选取了地块周边邻近的三个房产项目（二个在售、一个已售罄），作为本地块价值估算的参照，其平均销售价格在3600元/㎡左右，部分项目价格突破4500元/平方米，见下表：表二：地块周边代表项目情况列表项目名称占地面积（平方米）总建筑面积（平方米

4、）平均价格（元/平方米）建筑形态彩域4万6万4200花园洋房+小高层雅郡6万10万3500多层+小高层校园春天（已售完）————住宅：3100商铺：11000多层+商业街区假设该项目在1年后推出，结合项目特征并参照该区域现有项目的销售价格趋势来看，预计其住宅部分销售价格在3500元/平方米左右，商业部分销售价格在7000元/平方米左右。若按照此价格水平，商业总量不超过总建面的10%，结合地块规划容积率2.3和4的要求，可测算出该地块的市场价值--平均每亩地价的价格：首先，进行地块建筑面积测算（可由规划

5、方案测算得出，见下表）：表三：建筑面积测算 容积率取值计算值（平方米）计算内容建筑面积（地块A、C）2.3（70905.4+52767.61）×2.3284448（地块B）4.063600×4.0254400公建部分1.016778.16×1.016778.16总建筑面积——284448＋254400＋16778.16555626.16可销售面积——555626.16－16778.16（其中商业占10%）538848（其中商业占53884.8）由此可得，该项目的总建筑面积为555626.16平方米，可

6、销售面积为538848平方米。然后，我们采用收益还原法对该项目地价进行初步计算，计算过程中按利润率30%计算，则开发成本（W）=总销售收入÷（1＋毛利润率）=总销售收入÷1.3；在房地产开发过程中涉及到的开发成本又可以分解为以下项目：表四：项目开发费用明细（此处略）从以上的结果不难看出，通过收益还原法测算出的该宗土地的价格为140.3万元/亩，高于本次起拍价格20.3万元/亩，高于实际成交价10.3万元/亩。三、 价格预测根据表四的项目开发费用的详细列表，我们可以现在土地的实际成交价格130万元/亩为

7、基础，结合项目预估的利润率，分析该项目开发后的住宅销售价格（商业部分仍以7000元/㎡计算）。开发成本W=前期工程费A＋建安工程费B＋基础设施费C＋管理费用D      ＋销售费用E＋财务费用F＋营业税及附加G＋行政收费H     ＋不可预见费J＋土地管理费及土地拆迁费K＋土地成本L总销售收入S=开发成本W×1。4经过计算：住宅销售价格P=3253元/平方米，与预测地价时所预设的3500元/平方米相比低了247元/平方米，约7个百分点。四、 楼盘竞争机会该地块为融创集团在成都市内拿到的第一块地，有意将

8、其建成城东川师大附近的小高层建筑集群，届时城东成龙路板块势必形成成都高尚社区的又一集中区域，与卓锦城、万科、雅郡等中高档楼盘相呼应。按照相关手续办理的程序和时间来看，该地块推出房产的时间至少在明年中，但根据现在该区域的发展，明年上半年将是雅郡、卓锦城等楼盘集中放量的时候，将与地块形成强势竞争。如果能避其锋芒，待周边房产被充分炒热之后，则该地块的房产销售价格可达到更高水平。