世家机构：地震对成都房地产市场的影响分析

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1、世家机构：地震对成都房地产市场的影响分析[图] 一．引言    2008年5月12日14时28分，四川省发生里氏8.0级强烈地震，烈度达11度以上，直接波及（破坏）面积10万平方千米，远程影响面积达600万平方千米，全国大半地区有明显震感。震中位于阿坝州的汶川县，地震造成了严重的生命和财产损失，目前已有数万人死亡，数万人失踪，大量房屋垮塌。而成都市距离震中汶川县仅92公里，成都中心城区及周边地区均受到不同程度的影响，都江堰、彭州等距离龙门山地震带较近的市（县）损失惨重。    目前，我国正处于宏观经济调

2、控周期，在货币政策趋紧、通胀压力增大的形势下，房地产市场正处于调整期。在此背景下，“5.12”大地震又将对成都房地产市场产生怎样的影响？本文将试图对新的市场形式做出初步的分析和判断。    二．地震对宏观经济与政策影响    2.1地震或将推升通货膨胀    通货膨胀是地震带来的最大潜在经济风险。全国4月份cpi同比涨幅达到8.5%，通货膨胀压力增大已经成为我国经济发展所面临的最为棘手的问题之一。    四川农产品增加值约占全国的6%，粮食产量占全国的5.8%，猪肉产量占全国的11%。而食品和日用品价格

3、的上涨正是去年通货膨胀率不断攀升的首要原因。地震对四川农业产生的破坏，以及受灾群众对食品和日用品的需求，都将对目前早已绷紧的通货膨胀施加新的压力。    此外，随着灾后重建工作的展开，固定资产投资会进一步增长。由于灾区道路、房屋等基础设施建设的需要，对钢筋、水泥等建筑材料的需求将是非常巨大的，给建材价格带来进一步的上涨压力，进而推动ppi指数（生产者价格指数，工厂出售和购买的商品价格变动情况）上涨，而ppi指数的上涨又将直接推动cpi指数的攀升。    2.2地震或将部分改变调控政策    2.2.1从

4、紧的货币政策短期内不会改变，但加息步伐将放缓    从宏观经济层面来分析，本次地震造成了巨大的生命和财产损失（经济学者刘正山初步估算，这次地震带来的直接经济损失大约为5252亿元，远超年初雪灾造成的1516.5亿元损失），并可能拉低二季度gdp增速，还可能给全国劳动力供给和宏观调控政策带来影响。但考虑到抑制通货膨胀依然是政府面临的首要任务，央行从紧的货币政策发生根本性转变的可能性较小。    此外，由于考虑到地震可能造成的交易中断和流动性恐慌，如果央行再次加息，短期内会加剧企业的成本负担，因此，央行短期

5、内再次加息的可能性不大，即便再次加息也会对灾区采取相应的政策倾斜。    2.2.2银行信贷政策针对受灾地区部分放开    地震给灾区造成了巨大的经济损失和基础设施破坏，需要进行大规模的灾后重建。为扶持灾区的灾后重建工程，商业银行将放宽对灾区基础设施投资和救灾活动的信贷规模控制，并可能采取一定的利率优惠政策。5月15日，据中国人民银行成都分行透露，人行总行授权包括成都市在内的四川省六市（州）地方法人金融机构暂不提高存款准备金率（中国人民银行此前决定自5月20日起上调存款准备金率0.5个百分点）。该项举措

6、旨在增加受灾地区金融机构的可用资金总量，从而加大对受灾地区的信贷支持力度，避免了银行信贷进一步收紧，加之后续还可能有一些金融优惠政策的出台，这对低迷的成都房地产行业而言无疑是一个喘息的机会。    2.2.3财政补贴力度将加大，其他行业资金或将受影响    地震灾害造成了巨大的财产和基础设施损毁，给灾区人民的生产生活带来了极大的困难，要解决灾区人民的生产生活和灾后重建问题，就需要国家财政政策的大力支持。因此，在未来较长一段时间内，政府将加大对四川地区的财政补贴和政策倾斜力度。    但是，在抗震救灾期间

7、，国家财政政策将重点保证灾区人民的生产生活恢复工作，需要大量的资金和物资投入作为保障，灾区房地产固定资产投资将大量增加，而成都中心城区及周边二圈层城市本身不属于重灾区，不在国家财政政策倾斜的覆盖范围内，这必定会影响该区域众多产业（包括房地产业）资金的支持力度和使用状况。    2.3地震后或须反思成都城市高密发展的模式及四大新城的定位    2.3.1成都城市高密发展的模式或将改变    从2006年开始，成都提出了“高密发展”的理念和模式。但随着“5.12”大地震的发生，人们会在很长一段时间内对高层建

8、筑（包括住宅、写字楼和酒店等）产生一种恐惧和排斥心理，市场对高层物业的需求将受到明显抑制。此外，城市高密发展还给城市承载能力、交通和环境保护造成极大的压力。基于以上事实，成都高密发展的模式将受到质疑。随着轨道交通的建设，成都可以考虑适度地向低密度横向发展，但由于成都平原土地肥沃，多为国家基本保护耕地，“花园城市”的发展模式也是不可取的。    2.3.2成都四大新城的定位需要重新审视    按照成都市发展规划，成都将建设东部、南部、西部、北