地震对房地产市场的影响分析

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1、-机构论市：地震对房地产市场的影响分析——以美国、日本及台湾为例2008-6-5正合地产人类自诞生之日起，便孜孜不倦地探索自然、改造世界，进而与地球和谐共存。地震作为人类所面临的预测难、危害大的一种自然灾害，对社会经济发展产生深远而复杂的影响。本文将以美国1994洛杉矶大地震、1995年日本阪神大地震（阪神-淡路）以及台湾921大地震为例，分层次（房地产行业宏观环境、中观房地产市场、微观购房者消费选择模式）详细分析汶川大地震对成都、乃至中国房地产业所产生的短期-长期影响。一、案例研究背景介绍1、美国1994年洛杉矶

2、地震洛杉矶是全美仅次纽约，人口密度最大，零售商业总额排名第二、以商业及旅游业为主要产业的特大城市，经济总量占全美的6.45%。洛杉矶占地3540平方公里，北起塔哈扎比山，南至长滩，东起波莫那，西抵SantaMonica，包含80余个城镇与城市中心，是典型的巨型多中心松散型城市。1994年1月17日，美国北部山脉地带发生6.7级地震，此次地震离洛杉矶市中心只有32.19公里，造成洛杉矶高达300亿美元经济损失。其中，62人死亡，9000多人受伤，25000人无家可归，毁坏建筑物2500余座，洛杉矶城市内部高速公路损坏

3、，通向洛杉矶市区及其他地区的11条城际主干道被迫关闭。2、日本1995年阪神大地震1995年1月17日日本兵库县南部发生7.2级地震。本次地震是日本第一个袭击市中心区的大地震，影响范围波及整个日本第二大经济圈——关西经济圈（该经济圈产值占日本国内生产总值的17%），造成经济损失1000亿美元，人员死亡6433人，灾民32万人。其中，震中神户市作为兵库县首府，面积544平方公里，人口近143万，地处日本第三大工业区和交通枢纽地带——阪神工业区。阪神工业区有日本第二大城市大阪和第六大城市神户，制造业产值占全国的13%，

4、工厂数占全国的15%，钢铁产量占全国的24%，纺织业占全国的20%，机械制造业占全国的19%，电器产值占全国的10%。阪神工业区还生产汽车零部件、化学制品，造纸、造船业发达。震灾对日本经济造成的损失不仅限于阪神工业区，还波及邻近工业地带和日本的对外贸易。神户市作为受灾最严重的地区，死亡高达5471人，房屋损坏67421间。3、台湾921大地震（集集大地震）-页脚---1999年9月21日台湾南投县集集镇发生7.3级地震，台中县、南投县为本次地震的主震区。其中，台中县占地2051平方公里，人口150.2万人，下辖２市

5、（丰原市与大里市）５镇（东势镇、大甲镇、清水镇、沙鹿镇、梧栖镇）１４乡；而南投县占地4106平方公里，人口54万，以高山为主。主震区主要产业均以农业、机械为主，旅游与电子业为辅，经济总量占全台湾比例非常小。本次地震波及整个台湾岛，经济损失高达112亿美金，18万家庭房屋受毁，造成13711人死亡，11306人受伤。地震袭击台东主要发达地区，其中地震中心区域台中县和南投县GDP占台湾省7.6％，受灾严重的区域GDP占台湾省超过50％。由于台湾房地产泡沫自80年代开始破灭，截至今日才开始逐渐复苏。在台湾资产泡沫发生以后

6、，政府对资产价格支持的政策一直偏中性。故台湾案例在本报告中仅做局部经验借鉴。二、汶川地震对区域房地产宏观环境的影响根据PEST宏观环境分析模型，我们将对房地产行业宏观环境从经济（Economic）、政治（Political）、社会（Social）、以及科技（Technological）四个方面展开分析。1.经济方面报告分析要点：GDP、CPI、货币政策、财政政策、上游原材料价格汶山大地震对2008年中国经济总体增长的影响有限。地震不改变中国宏观经济稳定增长的长期趋势，预计未来1~2年房地产行业的景气发展度依然取决于

7、国家各类宏观调控政策力度。本次四川汶川大地震高达8级，波及范围达到约10万平方公里。根据对三大地震城市案例研究得知，尽管地震短期冲击经济发展，但从宏观中期看并不会对经济增长产生负面影响。日本阪神大地震与美国洛杉矶大地震在7级以上地震发生后，经济活动暂时性受到干扰，在经历震后一个季度内的调整，生产活动迅速被调到地震前的状态。 虽然四川是农业大省，但震区并非农业主产区；同时，虽然四川全省和重庆市的人口大约是全国的10％，但四川、重庆经济规模相对较小，2007年GDP分别占到全国的4.3%和1.7%（洛杉矶经济总量占全美

8、6.45%、日本阪神工业区占全日本17%以上，台中县和南投县占台湾7.6％），固定资产投资分别占到全国的4.1%-页脚---2.3%，房地产投资分别占到全国的5.3%和3.4%。基此可以看出，汶川大地震对中国经济增长的负面影响与国际案例相比较要微小得多，中国经济增长的恢复期会比国际案例缩短很多。根据以上分析，我们初步判断四川地震对2008年中国GDP增长的影