加息对房地产市场的影响分析

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1、世联新政研究系列之六加息对房地产市场的影响分析深圳世联地产顾问股份有限公司集团市场研究部21/10/2010特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。1背景：本次加息出台的背景2分析：加息影响楼市的逻辑3解读：本次加息的楼市影响4建议：本次加息的应对策略1背景：本次加息出台的背景加息的作用诠释•央行

2、的货币政策操作工具，主要包括法定存款准备金率、存贷款利率和公开市场操作。•加息，即通过利率手段影响资金借贷成本、调节市场中的货币供应量。在欧美等发达国家经济，利率是调控经济的重要货币政策工具。由于我国经济对利率具有较大的弹性，因此加息对各行业的影响也比较复杂。•应对货币供应增速过快•应对价格上行压力包括资产和消费品价格目的影响•改变当前的负利率局面•稳定市场的通胀预期物价股市楼市加息的背景解读本次加息的两大经济背景人民币升值预期通胀预期当前面临的问题：当前面临的问题：•热钱流入规模加大•消费品价格持续上涨•出口企业面临生存问•

3、资产价格居高不下题•…•…当前国内面临巨大的人民币升值压力，急需放缓节奏以避免经济出现大起大落人民币升值预期使热钱加快流入：2010年7、8、9月新增外汇占款分别为1709.51、2430、2896亿元。背景：今年6月19日进一步推进人民币汇人民币升值已事率形成机制改革的政策，强化了人民币关国内物价稳定升值预期、大量企业的生死存亡和就业问题，面临空前的发达经济体推行宽松的货币政策，吸引国际热钱流入。升值压力。背景：美元贬值预期人民币升值幅度已达到出口企业能承受的极限。背景：目前已升值2.8%，已临近大部分企业3%的利润率水平加

4、息有助于缓解人民币延续升值预期加息和人民币升值对国内经济都具有紧缩作用，加息以后，为避免两种政策对经济造成的叠加效应，因此，会相对缓解人民币延续升值的预期。加息的背景解读本次加息的两大经济背景人民币升值预期通胀预期当前面临的问题：当前面临的问题：•热钱流入规模加大•消费品价格持续上涨•出口企业面临生存问•资产价格居高不下题•…•…消费者物价指数呈现持续上升态势，控制通胀预期的重要性提升加息可通过收紧流动性，减少流通中的货币、达到控制物价上涨的效果。物价上涨上一轮加息周期生活压力增大2010年09月数据来源：中财网房价持续高位、

5、加上负利率的刺激，大量资金涌入楼市，使楼市高烧难退2010年1-9月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数变动情况120加息可增加增加购房115成本，从而减少投资和投机等购房需求，110使房价上涨的势头有105所抑制。1009590201001201002201003201004201005201006201007201008201009同比涨幅环比涨幅房价上涨，实际利率为负、钱资金流入保值增值存银行越来越不值钱楼市数据来源：国家统计局流动性过剩推动了新一轮的股市上涨行情，成交活跃图上证指数月k线图这一轮上涨行情发生在信

6、贷投放快速扩张的时期，股市上涨的背后是过量的成交活跃货币供应资金推动型的通胀预期加强，加息的有效性在于通过收紧流动性、控制通胀-食品等与居民生活-负利率使保证增值-股市交投活跃息息相关的物价上型需求进入楼市-流动性过剩推动行涨，生活成本负担-房价居高难下情上涨加重-流动性过剩、物价上涨预期增强消费品价格上涨房价处于高位股市上涨今年以来政府通过公开市场操作、多次调高存款准备金率等手段，收缩流动性，有关加息的预期由来已久2010年1月8日-央行宣布自2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是

7、2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率，上调后存款准备金率为16%。2010年2月25日起，再次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，上调后存款准备金率为16.5%。2010年5月2日，央行宣布自2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为17%，农村信用社、村镇银行暂不上调,维持原来的13.5%。2010年10月央行对四大国有银行及招商、民生两家股份制银行采取的差额准备金率政策,将其存款准备金率提高50个基点,调整后大行存款准备金率为17.5%.多

8、频次调高存款准备金率，实际表明中国已进入加息周期2010年4月8日发行150亿元3年期央票。这是自2008年6月26日以来，央行首度发行3年期央票。相隔近2年后重启3年期央票，释放流动性收紧信号随着宏观经济显现企稳态势，“保增长”的担忧有所消退，为“防通胀”留下操作空间•G