上虞绿城项目产品策划

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1、上虞梁家山项目产品策划书第一章　前言第一节项目可行性研究结论上虞市位于浙江省东北部，东离东方大港宁波62公里，西距旅游城市杭州72公里，北濒杭州湾，与上海隔江相望，总面积1427平方公里，人口78万，辖21个街道、乡镇，属长江三角洲经济区域。上虞人文资源丰富。王充、谢安、章学诚、竺可桢、胡愈之、谢晋等一大批贤人志士，为上虞历史留下了光辉篇章。境内名胜荟萃，古迹众多，“江南第一”曹娥庙、白马湖畔春晖园、曹娥江边东山景、英台故里祝家庄……上虞已经成为“唐诗之路”旅游线上一颗璀璨的明珠。绿城集团于2002年6月通过土地竞拍取得了上虞城北梁家山村出让地块项目的建设开发权，通过对上虞房地产

2、市场的调研，我们认为：1.上虞房地产市场上高档优质楼盘前景看好。2．地块地理位置优越，交通便捷，周边市政道路、生活、交通配套设施较全。地块环境优美，景观良好，适合营造高尚优雅的人居环境。3．上虞中等以上收入家庭具备消费中、高档商品房的实力。综合考虑，本项目价格定位在3300元/平方米左右。4．经测算，本项目的主要经济指标为：总投资成本（万元）52582单位投资成本（元/㎡）2995销售利润（税前）4435万元楼面利润（元/㎡）253投资利润率8.4%销售利润率7.9%第二节项目开发理念本着“真诚、善意、精致、完美”的企业开发理念，拟将梁家山项目开发成上虞市经典的“高尚水岸文化社区

3、”。32第二章项目地块状况第一节　项目地块位置及现状一、地理位置及四至状况地块座落于上虞市城北新区梁家山村，北靠灵运街，东邻329国道，南至新江桥河，西依百崧河。（详见出让地块位置示意图）二、地块现状1、水景资源状况紧邻地块西侧为百崧河，目前百崧河作为市政景观河道，驳坎绿化工程已完成。2、市政基础设施管道接口状况市政基础设施管线均已埋设到位。3、道路场地标高及河道水位状况道路及场地标高见地块规划红线图32，百崧河历年水位情况，据上虞市小越水文站测量表明，百崧河历年水位统计年份19901991199219931994199519961997199819992000最高水位3.413

4、.453.483.453.513.233.443.613.403.313.28最低水位2.312.382.352.362.422.432.362.412.512.502.62注：水位以米计黄海基面4、周边道路交通现状及规划实施进度状况地块东侧329国道规划扩建成上虞市迎宾大道，结合东南侧地块出让情况实施；南侧规划的小越东路目前也无具体实施计划；西侧保驾山路为新改扩建道路，道路绿化工程均已完成；北侧灵运街为新改扩建道路，道路绿化工程已完成。5、市政障碍设施状况地块上有2个高压塔线经过（见下图），受高压线路限制，较大范围的改道可能性较小，对建筑景观环境会造成一定的影响；地块东南侧为市

5、煤气公司批发部、万友燃具厂、天宝石材厂、油脂厂、粮食交易市场等单位，对项目环境有一定影响，但目前该地块已被上虞市政府征用，已规划为商住用地，并计划于2003年12月对外推出。326、二公里范围内商业金融文化教育医疗等生活设施分布规划状况（见下图）l地块正北侧，隔灵运街，为绿城·华维外国语学校和上虞国际大酒店（五星级）。目前该五星级大酒店处于装饰扫尾阶段，即将投入使用；l地块西北面，距离约300米，为规划中的市人民医院；l地块西面，隔恒泽苑，距离约250米，为正裕幼儿园，是一所由市妇联托管的市区规模最大的民办幼儿园，开办于2002年，集寄宿制与普通全日制于一体，可容纳30个教学班，

6、现有15个教学班，教职工66人。l地块西面，隔正裕幼儿园，距离约300米，为恒利菜市场，总建筑面积17000㎡，内外营业用房180间，摊位1000余只。l地块西南面，距离约600米，为大药房恒利店。l沿灵运街，西距地块约800米，为规划中的商业步行街，l西距地块约1000米，为实验小学，属上虞市目前规划最大，教学质量最好的小学。l沿灵运街，西距地块约600米，为鹤琴幼儿园和电大。l沿灵运街，西距地块约2公里，为规划市政府、文化中心和市民广场。32l地块距离老城区商业中心约1500米。第二节　规划技术指标一、规划用途商业、住宅综合用地。二、出让年限商业40年，住宅70年。三、规划指

7、标土地总面积：96891㎡容积率：1.5以下日照间距：≥1：1.25建筑密度：30%以下绿地率：40%以上，其中中心集中绿城10%以上，并应根据红线要求建设滨河绿带（其中百崧河河岸砌杴由政府负责）。附：规划红线图四、技术经济指标1、沿灵运街建筑规划为商住楼、写字楼（其余三面不得设商业用房，均为通透式围墙），其中写字楼不少于40%。322、建筑风格：体现江南水乡特色，并要求坡屋顶。3、要求电力、电信等管线埋地铺设。4、要求沿街阳台圴应做封闭式阳台，用塑钢窗封闭，沿街建筑不准安装凸面