江津滨江项目营销策略方案终稿

《江津滨江项目营销策略方案终稿》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、江津滨江项目营销策略方案二零壹零年十月明道研究市场、分析市场、了解市场取势寻找和挖掘市场空白点和机会点目的：为本项目定位寻找市场依据和现实支撑点方案结构PART1：宏观市场背景PART2：区域市场概述PART3：项目SWOT分析PART4：项目整体定位PART5：项目营销推广策略宏观市场背景新政出台的背景2010年3月4月9月10月3月3日-14日的两会期间，温总理强调坚决遏制房价过快上涨的势头。3月15日北京再现新地王4月15日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）政府重拳出击，4月17日出台新国

2、十条,5月前后地方细则纷纷出台9月29日晚间，国家有关部委分别出台进一步楼市调控措施，被业界视为年内的第二次调控。国庆节后，各地方细则纷纷出台10月20日，央行上调存贷款基准利率0.25个百分点新政出台背景重庆宏观市场后市预测新政解读政府此番对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。信贷政策对房地产市场影响重大，此次信贷收紧、存贷款基准利率上调的新政或许将严重打压房地产市场。新政出台背景重庆宏观市场后市预测？新政出台背景重庆宏观市场后市预测回顾2010年重庆发展2010年2月初，重庆首次

3、入选全国五大中心城市。2010年2月8日，内陆第一个，国内最大的综合保税区--重庆西永保税区获批成立。2010年6月18日，继上海浦东，天津滨海新区之后，我国第三个国家级新区--重庆两江新区正式成立。新政出台背景重庆宏观市场后市预测重庆新政细则2010年10月20日重庆全面上调购房契税，购买建筑面积在144平方米以下的商品房，契税税率从1%调整1.5%，而超过144平方米的住房，其契税税率从1.5%调整到3%。房地产税有望明年初启动试点重庆上海方案各不同解析：就重庆市出台的政策而言，其目的为了抑制房价的‘虚求’。同时通过提高房产交易成本，

4、减少一套住房的交易次数。从而抑制投机者通过炒房来推高房价。新政出台背景重庆宏观市场后市预测市场判断一、就市场走势而言：本轮调控，市场量价表现将会经过三个阶段。成交量率先萎缩，价格的短期内将呈现僵持状态；价格开始出现松动，成交量继续保持低位成交量开始逐步回升，价格底部基本探明。二、就城市而言：重庆市场所面临冲击要远小于一线城市。三、就市场需求而言：投资者短期会加速离场，而重点城市的首置、首改需求也将受到明显影响。四、就土地市场而言：一线及部分二线城市地价将出现一定的回调。五、就消费者而言：观望情绪再度浓厚。区域市场概述江津发展环境城市功能：

5、由单到全10年来，江津先后投入数十亿元进行城市基础设施建设。主城区已经形成了“一环”、“三纵”、“五横”的城市道路网络，城市公交车开到了6条线路。投入20多亿元，区内建成高等级公路301公里。城市动力：由弱到强作为重庆市工业十强区县，江津近年来大力实施工业强区战略，抓存量、促增量，基本形成装备制造、建筑建材、能源化纺等产业集群。规模以上企业达124家，完成工业总产值136.73亿元。城市形态：由平到立随着江津城市建设“北延东进”，构筑“一江两岸”城市核心区战略的实施，江津的城市空间形态也开始由平面向立体跨越。发展环境区域规划区域市场发展环

6、境区域规划区域市场城市规划设计构建一心、两带、八区、总体发展功能结构发展环境区域规划区域市场区域板块楼盘分布情况半岛明珠东江美景西西里锦绣花园星韵满庭本案东城中央芳草苑发展环境区域规划区域市场楼盘详情产品扫描产品主要以高层电梯房、多层产品为主，别墅高端物业市场供给稀缺。户型供应主要是2R、3R以上户型，3R户型供应量最大。小户型供应量不大销售力江津滨江一带目前形成两人较为成熟的竞争市场。销售主要以外展场较多，在销售队伍的营销组织和销售人员能力方面是比较弱的。推广方面区域内楼盘媒介通路单一，主要以DM单为主。平面设计水准较低，活动推广匮乏。

7、价格表现高层电梯房：3500-3600元/㎡。由于目前整个区域的市场竞争比较激烈，在产品的销售率方面不是很理想。目标客户群体发展环境区域规划区域市场物业消费构成60%的客户来源于江津城区的刚性需求群体；30%的客户来源于江津周边乡镇区域——进城购买；还有少量的客户来自主城。消费习惯付款方式以按揭为主购买物业最在意价格和地段购买三房户型比例最高发展环境区域规划区域市场区域市场总评江津滨江一带整体放量还是比较大，对于日后的江景资源楼盘将变得逐渐稀缺；区域内物业形态以高层为主、产品亮点集中、市场竞争激烈；目前滨江一带由于市场竞争比较激烈，销售率

8、方面不是很理想。两房和三房为市场主力产品，一房作为投资产品有一定需求。项目SWOT分析地块概况SWOT分析核心价值项目四至未来商业步行街荣臻广场东城中央、半岛明珠锦江半岛、东江美景地块周边交通