伟业--吉林滨江项目营销建议（终）

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1、2007.07.18.吉林市滨江项目营销建议1客户分析营销战略及策略选择综合分析3412本体及竞争分析市场分析0目标及核心问题5商务条件目录（CONCENT）2市场分析b1ac宏观市场吉林城市量级的市场环境分析微观市场项目地块周边的小环境分析中观市场项目所处的区域市场环境分析市场分析1市场环境是决定项目价值走势的外因，对项目价值体系评估起重要作用3吉林市为吉林省经济发展主要经济支柱之一，与省会长春大有分庭抗礼之式吉林市位于吉林省中部，总面积27120平方公里，城区面积81.1平方公里；总人口约450万，

2、城区人口约180万。距离北京1100余公里。吉林市是吉林省除省会长春以外的次政治经济中心，工业基础雄厚。长春市除辐射全省外，主要辐射省域的西北部；而吉林市则主要负担带动辐射省域东南部。吉林市四平市长春市松原市延吉市通化市磐石市蛟河市a1宏观市场分析——城市地位4城市高铁拉近吉林长春经济发展将在“十一五”期间实施的吉长高速铁路建设项目，计划投资60亿元。全封闭、对开的高速列车，设计时速为300公里。吉长高速铁路将实现两市之间20分钟通勤，从而消除两个城市之间居民的两地分居的问题。吉长高速铁路将大大增强吉林

3、市聚集人口和承载产业的能力，对两市的经济发展起到极大的促进作用。吉林—长春城际快速铁路的建成将从本质上缩小城市之间的时空距离，进而从本质上改变吉林市的房地产市场‘质’‘量’和格局。宏观市场分析——城市联系5支柱产业为吉林经济创造新一极石化业集群以吉林石化、吉化集团、吉林化纤为骨干企业实力雄厚，产业链条庞大，拉动效益明显汽车工业集群T4商务车被指定为2008年奥运专用车；通田经济型轿车批量投放市场，轻微型车扩能改造进度进一步加快，初步奠定了60万辆整车的生产规模冶金工业拥有亚洲最大的炭素生产企业、中国最大

4、的铁合金生产基地和年产200万吨钢的建龙钢铁集团公司电力集群东北电网的重要命脉，知名的电站有：丰满水电厂和白山电厂食品业以长白山品牌为龙头的各级食品企业生机勃勃、分别在各级市场中占有重要份额吉林的产业发展进入了新的阶段，将为当地经济腾飞提供强大的支撑。也将为房地产业进一步发展提供坚实的基础。宏观市场分析——城市价值解读：产业支撑6近年来吉林市房地产开发建设规模增长较快，房地产业开始进入较快发展阶段吉林市的房地产开发近几年来在国家加大固定资产投资力度，拉动内需，刺激消费的政策支持和引导下，得到了迅速的发展

5、，逐渐发展成为支柱产业。宏观市场分析——城市价值解读：城市经济7吉林市为单中心城市结构，南部是城市发展重心吉林市区共分为四个行政区；龙潭区位老工业区，传统工业企业聚集，生存居住条件相对较差；船营区为传统城市核心区所在，城市基础设施完善、配套成熟，当前市委、市政府就在此区；丰满区为新兴城区，拥有吉林高新开发区，发展迅速，前景乐观，各项配套设施有待于进一步完善。龙潭区昌邑区船营区丰满区宏观市场分析——城市规划8宏观市场分析——城市规划龙潭区：作为传统工业区，生活条件较差，是未来定居的购房客户的重要来源区域丰

6、满区：项目所在区域，通过吉林大桥与昌邑区和船营区相连。船营区：是吉林市古城的旧址，现为吉林市的传统商业中心，吉林市政府也驻于船营区。昌邑区：是吉林市的老城区，集中了吉林火车站、公路客运站和民航机场等交通枢纽。吉林大街贯穿昌邑区，并与丰满区连通。9吉林市打造国际花园城市完善生态景观系统，打造魅力型山水城市。依托一江环城、四山拱卫的自然优势，加强环城山系生态景观规划，不断提高市区绿化水平，建设多层次立体绿地系统。加强城市建筑的统一规划，提高建筑品位和格调。政府层面的“城市营销”已经开展，为城市经济的进一步发

7、展特别是房地产市场的发展提供了更为广阔的舞台和想象空间宏观市场分析——城市规划10宏观市场分析——城市规划政策性导引吉林市区南部将作为城市新的功能重心，发展为文化教育和生态居住区域112006年吉林市全年城市居民人均可支配收入9550元，比上年增长11.0%，人均消费性支出6540元，增长11.3%。城市人均住宅使用面积达14.1平方米，增加0.83平方米。居民可支配收入的持续增长使吉林大批居民开始产生改善住房条件的需求，也推动了房地产市场较快发展。宏观市场分析——城市居民收入指数12吉林市房地产市场目

8、前正处于启动阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福