同心伟业.合肥滨江花月假日广场项目营销战略与策略提报案

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1、[**假日广场]项目营销战略与策略提报案2012年7月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳市金琼玖企业管理咨询有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。首先，非常感谢「美生置业」为深圳·同心伟业提供这次战略合作机会！“思路决定出路”，对于本案沟通，金琼玖认为：重视企业开发理念，重视战略定位，重视项目操盘方向，定义产品价值！思路决定出路本次报告大纲项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议整体营销策略售楼中心组

2、织管理策略媒介策略推广策略推货策略形象展示策略招商策略市场经济环境分析商业发展规划研究合肥主要商业体销售比较城市发展规划研究区域商业地产现状项目目标设定项目目标项目以及企业目标利用项目为平台，通过项目的品牌运作，奠定项目及企业在合肥综合体高尚住宅领域的影响力；项目运作目标项目营销目标通过本项目一期住宅的成功营销，树立项目整体的区域形象，为后续商业、写字楼、酒店等复合产品形态开发奠定坚实基础；12年12月销售，价格不低于6800元/平方米，后期留有溢价空间，6个月消化50%,12个月消化80%，月均销售套数50套左右。目标界定核心目标：——通过设计项目高速、

3、高价、高形象的专属营销模式，项目营销结合区域营销，建立本案整体项目的市场影响力，为后续开发以及拓展打下基础。项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议整体营销策略售楼中心组织管理策略媒介策略推广策略推货策略形象展示策略招商策略市场经济环境分析商业发展规划研究合肥主要商业体销售比较城市发展规划研究区域商业地产现状近年发展十分迅猛，已成为全国性城市，辐射力大大增强经济发展迅猛：2009年合肥多项经济指标增幅在全国省会城市排名第一；产业逐步壮大：合肥目前已成为全国重要的家电生产基地、汽车产业基地和高

4、新技术产业基地；全国交通枢纽：合肥是全国高速铁路建设最密集的城市之一，新桥国际机场按照国内４Ｅ级干线机场标准建设；一线房企抢滩：由于合肥的快速发展，已吸引了深圳深业、万科、绿城、绿地、华润、碧桂园、恒大、融科置地、大连万达、深国投、长虹、海尔、厦门国贸、禹州集团等全国一线品牌开发商进驻。宏观背景总量提升：2009年合肥市GDP总量达到2102亿元，在中部六省位列中游；增长迅速：2009年，合肥GDP增幅为17%，在全国省会城市中连续三年排名第一，合肥已经进入城市的高速发展期。后发优势：与东部与中部城市相比，合肥GDP总量处于较低水平，但增长迅速，发展潜力巨

5、大，为房地产发展创造了良好的经济环境。宏观背景：合肥经济进入高速发展期，表现出巨大的后发优势——数据来源：各地各年统计公报等近年人均GDP持续高速上升，2004年以后，在加大城市基础设施建设投入的“大建设”背景下，带动人均GPD大幅上扬；2009年人均GDP超过6000美元.比上年增长22.6%，仍然保持较快的增长速度。——数据来源：合肥各年统计公报宏观背景：人均GDP突破6000美元合肥产业结构是“二、三、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强；产业结构不断优化，第三产业得到较快发展，在GDP总量中所占比重不断上升，第三产业GDP由2000年的134亿上升

6、到2009年的888亿元，增加了近7倍，第三产业占总GDP的比重由2000年的41%上升到2009年的52.6%，二、三产业的快速发展，为合肥商业市场的繁荣提供了强大的支撑；宏观背景：产业结构的调整推动商业市场的发展近年合肥市社会消费品零售总额增长趋势迅猛，平均增幅接近20%的水平，发展势头良好；宏观背景：居民消费加快增长，商业市场前景看好宏观背景：居民收入、消费、储蓄额提升，消费能力增强——数据来源：各地各年统计公报收入消费水平提升：居民收入消费水平不断提高，生活水平由温饱型转向富余型。储蓄增长：居民储蓄存款逐步增加，民间资本充裕为房地产市场创造良好的发

7、展环境。合肥人口城乡构成比例表（单位：万人）年份户籍人口非农人口非农比2001年442.16146.8133.2%2002年448.08153.5434.3%2003年456.6160.1835.1%2004年444.68168.9638.0%2005年455.7184.9140.6%2006年469.85196.1641.7%2007年478.9203.7342.5%2008年486.7421043.1%2009年491.43208.5842.4%2009年合肥市常住人口为510万人，其中城镇人口326.9万人，城镇化率达到64.1%，处于城市化相对成熟

8、阶段。城市发展进入大规模扩张的末期，仍有大量人口涌入城市，拉动住房