2011年合肥柏庄·春暖花开营销总案

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1、胜局在开战之前就已经了然于胸，《兵法》精髓——先胜后战而“战”只不过是实施这个“胜局之谋”的具体行动而已。总案之方法论：2011年的楼市江湖，扑朔迷离！引言：话说当今合肥楼市江湖!1、宏观楼市政策解读；2、中观城市解读；3、微观版块解读。一三大主题，凸显楼市调控1、宏观楼市政策解读十八大中央领导人换届背景下，中国社会面临政治、经济和民生三大主题稳定，国务院出台“坚定不移地搞好房地产市场调控”，无疑凸显出中央政府2011年的楼市调控决心。2011的“来来去去”政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”细则版向“新国八条”狂风聚变9月29至今9月29日，《关于完善个人商业住

2、房贷款有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》15个城市陆续出台了限购令，原七折利率取消2011年1月19日，温总理再次强调摇加强调控2011年1月20日，首套房利率或要承担1。1北利率2011年1月26日《新国八条》2011年3月20日，合肥限购令细则将出台。4月15日《国务院常务委员会部署遏制部分城市房价过块上涨措施》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月20日，《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》4月30日“京十二条”（包括限购令）5月5日“深十三条”5月17日“浙十八条”5月22日“穗2

3、4条”5月26日《土地增值税清算有关问题》6月3日《关于加强土地增值税征管问题的通知6月5日〈关于规范商业个人住房贷款中二套房认定标准通知〉8月-9月底该阶段政策相对较平稳，没有出现上一时间政策接连出台的情况4月15-7月底调控密集期调控淡化期调控强化期（空前给力）严格实行约谈问责制房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数首套房首付30%二套房首付60%三套房停购严肃处理违规商业银行土地增值税的清算以家庭为单位调整契税的标准房产税改革试点严格住房用地供应管理严格住房建设年度计划的管理保障安居工程建设任务规范房地产开发企业行为暂停违规企业发行

4、股票、债券和新置土地红字部分：2011年1月26日《新国八条》给力新政低收入家庭（经济适用房）最低收入家庭（廉租房）夹心层家庭中等收入家庭高收入家庭最高收入家庭5%15%65%10%5%商品房市场出租房市场保障房市场中国住房市场结构示意图“十二五”规划3600万套保障房的投放保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭的商品房住宅市场的需求。中国住房市场结构正在演变房地产宏观政策小结：1、房地产问题性质的演变经济问题→民生问题→政治问题2、调控目标演变抑制房价过快上涨→遏制不合理投资投机需求→让房价回落到合理水平3、领导人表态演变调控两难→有信心→坚定不移→发誓4

5、、调控手段的演变提高首付→提高首付，提高利率→提高首付、提高利率、停贷第三套→提高首付、提高利率、停购第三套，限购如此高密度调控政策，中国房产20年见所未见。如果说以往政府的“调控”被老百姓戏称为“将房价‘调’上去，然后‘控’制住”，那么，这一次应引起足够重视，在土地购买、资金安排、开发节奏等方面，必须做出谨慎的战略考虑。※2、中观城市解读⑴、2010年合肥市商品住宅月度成交情况⑵、2010年合肥市商品住宅市场供求关系※转折点以“4.17”新政出台为分水岭，市场需求从供不应求向供过于求逆转。2010年合肥市区住宅成交套数累计79061套，成交面积累计769.18万㎡，分

6、别比2009年减少36967套和364.55万㎡，减幅分别为31.9%和32.2%。可以看出，2010合肥楼市受政策调控影响显著，全年有两段成交低谷。第一次是受“4.17”新政影响，5-8月份楼市成交量处于低谷，这次政策性分水岭影响非常显著；第二次是受“9.29”新政影响，连续两个月成交量下滑，但受市场刚性需求的推动，两次调控导致的成交量下降也只是短期行为。从区域供求状况来看，10年除滨湖区新增供应量略显不足，其余各区域均是供大于求，较为严重可数包河区，供求比达到1.41。※⑶、2010年合肥市商品住宅成交价格※2010年合肥商品住宅成交均价在5800-6800元/㎡之

7、间波动在2010年，全市住宅月度最高均价出现在7月份，其时正是合肥楼市成交量处于低谷期间，全市均价受个盘影响较大的一个比较特殊的月份；月度最低均价出现在9月份（排除1月份），这主要是包河、瑶海两区均有大量的低价房（非商品房）成交，在一定程度上拉低了全市住宅的均价水平。从2010年月度走势图上可以看出，特别是“4.17”新政和“9.29”新政分别赶在五一、十一黄金周前出台，及时地遏制了房价过快上涨的局面。区域方面，政务区领跑区域房价的“高差异化”，蜀山区有幸成为合肥楼市房价的“全年老二”，其区域住宅均价连续两年双双位居全市第二，包河区的房价