物业管理行业深度报告：物业管理为什 么是一个好行业

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1、目录误解一：劳动力成本上升，行业毛利率有向下压力？1定价侧：新楼盘物业费定价不断抬升1定价侧：存量小区物业管理费逐渐走向市场化2定价侧：物业管理费长期具备较大提升空间2成本侧：人均在管面积持续增加克服企业盈利压力3成本侧：服务品质下降的威胁可以透过在管项目退出来解决4多种经营：增值服务克服规模经济瓶颈，也提升单盘毛利率5误解二：开发商力挺很重要，独立公司没有前景？6开发企业阶段助力，构建新产业逻辑6独立第三方公司并不缺在管面积拓展空间7好赛道：低投入内生增长，高天花板护城河逐渐加宽9低投入，内生持续增长的现金牛行业9高天花板：有很大的集中度提升空间和单位人工市值提升空间10护

2、城河逐步拓宽：上市平台和激励，科技应用，增值服务体系12风险提示13部分业务和部分公司实际上是周期性的13恶性事件对品牌的冲击13背离内生增长，过度依赖并购甚至股权融资13兼顾短期弹性和中长期竞争力，推荐“绿海新升”组合13绿城服务——增值服务体系最全、最具长期成长潜力的行业龙头14中海物业——向上拐点，不止一面15新城悦——强能力，大平台，小公司，高弹性16永升生活服务——社区增值服务和第三方占比是看点17插图目录图1：2000年后建成的北京2468个小区样本显示：平均物业费率随着房龄降低逐渐上升（元/平米/月）2图2：相对房价和房租而言，物业费所占比例较低2图3：百强物业

3、管理企业人均产值与人均在管面积单位：万元，平方米4图4：绿城服务年末在管面积和全年退出面积（单位：百万平米）4图5：低物业费定价（低于2元/平米）小区占比4图6：增值服务有效利用社区公共空间，不仅能带来报表利润的提升5图7：2018年主要物业管理公司业主增值服务收入和毛利贡献占比6图8：2018年不同公司业主增值服务收入单位：亿元6图9：不同级别开发企业2018年销售面积（亿平米）8图10：不同级别开发企业2018年销售面积的市场份额8图11：绿城服务的拓展投标中标率9图12：永升生活服务的拓展投标中标率9图13：物业管理上市公司也保持较高的分红率，相比白酒行业并不逊色10图

4、14：2018年底，四家港股上市公司在整体市场规模占比11图15：2018年底，四家港股上市公司在目标市场规模占比11图16：新城悦主要业务内容12图17：永升生活服务主要业务内容12图18：2018年底上市物业公司第三方面积占在管面积比例13图19：绿城服务的资产管理业务（含中介）毛利率随周期波动13表格目录表1：上市物业管理公司毛利率水平走势1表2：部分城市物业费与房价占比3表3：各上市公司物业管理服务（基础服务）的毛利率（%）7表4：永升生活服务在管面积的增加路径(从重收购到重轻资产拓展)单位：万平方米7表5：三种物业管理面积拓展模式的优劣和前景7表6：劳动密集型行业龙

5、头公司比较，餐饮龙头海底捞vs物业管理龙头绿城服务11表7：重点公司盈利预测及PE估值14表8：重点公司收入预测及PS估值14表9：绿城服务估值表15表10：中海物业估值表16表11：新城悦估值表17表12：永生生活服务估值表18我们从市场可能存在的，对物业管理行业的误解出发，来解释为什么物业管理这个赛道是一个好赛道。这个好赛道，可能诞生令人瞩目的长期成长故事。▍误解一：劳动力成本上升，行业毛利率有向下压力？市场对物业管理行业可能存在以下误解：作为劳动密集型行业，公司面临劳动力成本持续上升的压力，定价又没有明显弹性，因而毛利率遭受明显挤压。上市公司披露数据，不支持这个猜测。事

6、实上，绝大多数有开发企业背景的物业管理公司，毛利率都呈现上升态势。即使如绿城服务受园区服务业务盈利能力下降拖累，基础服务的毛利率也并没有出现下降的态势。这又是为什么？表1：上市物业管理公司毛利率水平走势公司分类公司名称2015201620172018独立第三方上市企业绿城服务18.20%19.20%18.40%17.85%彩生活54.91%43.65%44.86%35.49%中奥到家33.30%24.70%30.40%27.58%有开发商背景上市公司碧桂园服务30.60%33.90%33.20%37.68%中海物业20.60%23.90%23.30%20.43%雅生活服务15

7、.90%25.00%33.50%38.20%永升生活服务16.10%21.80%25.20%28.72%滨江服务16.45%18.62%25.79%26.49%新城悦25.10%28.30%28.00%29.48%佳兆业物业34.57%30.05%30.53%30.93%资料来源：各公司公告定价侧：新楼盘物业费定价不断抬升目前主流上市公司（绿城服务，中海物业，碧桂园服务，雅生活服务，新城悦，永升生活服务等）获取项目资源的最主要模式是开发企业新盘交付。这种新盘，往往物业费定价较高，盈利能力较好。物业管理公