营销策划总案

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1、灵寿南环项目提案-31-营销策划总案撰稿人：仝丽方2011年6月25日石家庄中昌经纪有限公司灵寿南环项目提案-31-前言本营销总案为的整个营销推广确定总体思路及推广路线，主要包括：客户定位、形象定位、推广主题、卖点梳理、营销总思路、营销策略、阶段划分…………在这些“规范动作”确定后，以便于接下来的各种执行案的拟定。石家庄中昌经纪有限公司灵寿南环项目提案-31-一、项目基本概况（一）项目区位本项目位于灵寿县南环路东部，东边为胡庄村新民居项目，地块呈长方形，分别在南环路两侧，基地总用地面积为80亩，其中路

2、南为20亩，路北60亩，地势平坦。按照灵寿县发展，项目所处区域为城市新重点发展方向，紧邻灵正渠、规划新汽车站，交通便利，升值潜力巨大。（二）相关经济指标总建筑面积:住宅建筑面积:公共建筑面积:容积率：建筑密度:绿地率:总户数：泊车位:石家庄中昌经纪有限公司灵寿南环项目提案-31-（三）一期建议户型配比户型名称户型类别套数比例A大三室B小三室C两室两厅DGA跃层　B跃层　C跃层D跃层E跃层　F跃层　G跃层　　合计　　其中两室户型，占总体的30%三室户型，50％跃层，20%石家庄中昌经纪有限公司灵寿南环项

3、目提案-31-石家庄中昌经纪有限公司灵寿南环项目提案-31-二、项目市场分析目前灵寿县已建成及在建和拟建项目共计十余个，其中在售项目10个。其中“现代城”、“天源名邸”“凯旋盛世”“阳光城市花园”“东城明珠”“幸福华庭”“中央府邸”基本售罄，后续是否在建目前不太确定。去年年底今年年初，在售和拟售的项目除本公司的“东环项目”、“金源小区三期”、“时代广场”外还有“龙源盛世”、北环的“幸福华庭”二期、“东城明珠”二期、汽车站对面“中山宾馆项目"及“户庄新民居”项目后期还有8栋尚未开发,如今年同时入市威胁较

4、大。“锦冠城”为一个20栋楼的规模社区，虽目前尚未开工，但地理位置优越（正南路交警大队对过），将来也会对本案形成很大的冲击，这些潜在的楼盘，都属于本案的直接竞争对手，如何在这样激烈的市场中脱颖而出，科学合理的规划设计、有效的推广模式、独到的销售策略以及丰富的操盘经验尤为重要，它们是本案取得成功的关键。石家庄中昌经纪有限公司灵寿南环项目提案-31-三、项目SWOT分析优势（S-STRENGTH）：劣势（W-WEAKNESS）： v具备一定规模，易于打造成一个高档精品社区v项目地段优势：新汽车站南迁区域升

5、值潜力巨大。v在产品的某些细节上，如社区景观、现代化设置上具有独到的差异化优势；v离县中心较远，区域内周边配套不成熟；v拆迁难度大；v新民居项目不能公开对外销售，宣传难度较大，在没有现房没有明显售楼处的情况下很难让客户放心购买。机会（O-OPPTUNITIES）威胁（T-THREATS）v国家支持新民居项目，开发成本底，所以有价格优势。v市场没有特点的成熟社区，存在空白点；v住宅市场处于上升的阶段，整体行情看好；v消费者消费尚不理性；v消费者对价格具有一定的抗性，影响了本案价格的提升。v区域同期可售项

6、目较多各竞争项目之间的竞争导致客户分流；v项目规模大，开发周期长，存在未知风险石家庄中昌经纪有限公司灵寿南环项目提案-31-综上所述，本案所处的地理位置及可用资源，既有大处向好之处，也有小处之不足。同时，本案具有可挖掘的产品塑造优势，因此只要做到扬长避短，在大环境已成定局的情况下，把本案打造成有自身特色的社区，其开发前景仍看好。五、项目定位石家庄中昌经纪有限公司灵寿南环项目提案-31-（一）项目概念导入要素点A、本项目地处县城南部，虽说汽车站即将南迁，但目前周边配套尚为不成熟。B、本项目设计为灵寿县的

7、高档新民居项目，表现方式为提升产品本身的品质，从而为项目增加竞争优势。D、由于区域房产的特性，灵寿县市场上基本没有出现以品质社区为宣传卖点的新民居项目，针对市场空白点，强调情景式花园社区功能和优势。E、周边多数项目在户型的设计方面形式单调，功能化分单一；在此市场环境下，提出情景式花园社区的概念，主要的诉求点是环境及内部配套的合理化和人性化，塑造灵寿县的第一低价位品质楼盘。F、由于本项目规划的高起点和高品质，建议引入知名品牌物业管理公司，提供高品质的家政服务等，宣传购房群体追求现代生活、具有现代感的生活

8、方式。（二）项目定位石家庄中昌经纪有限公司灵寿南环项目提案-31-u区域定位：——南环景观大宅，徽派建筑的典范之作；直接切入市场空白。u产品定位：——中式园林景观庭院，诠释尚品人居哲学徽派百年尚品生活XXXX万平米情景式花园社区；强调可以用来收藏的房子强调社区规模、环境、品质。u形象定位:——产品层面：品质、大气；——客户层面：归属、荣誉、温馨、实用；石家庄中昌经纪有限公司灵寿南环项目提案-31-石家庄中昌经纪有限公司灵寿南环项目提案-31-（三）推广主