上海佘山二站项目营销策划总案

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1、佘山二站项目营销策划总案二00六年八月七日fdc.21ask.com中管网房地产频道1目录一、投资环境分析二、项目定位三、整盘销售节奏四、营销策略fdc.21ask.com中管网房地产频道2第一部分投资环境分析fdc.21ask.com中管网房地产频道3上海市场分析o上海住宅市场现状分析今年春节以来,上海楼市逐步回暖，直至5月底国务院颁布了新一轮房产调控政策；在“国六条”的影响下，市场进入淡季，交易总量急剧萎缩；但从新建商品房供求总量上来看，仍比去年同期高出许多；其中小户型的成交量保持了良好的上升势头

2、。fdc.21ask.com中管网房地产频道4上海小户型物业市场o小户型设计定位的基本特点ü最大程度的控制面积从而有效的控制总价ü拥有交通优势ü完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值ü全装修成品房ü满足过渡性住宅消费者的心态fdc.21ask.com中管网房地产频道5上海小户型物业市场o小户型市场供求情o小户型价格情况自2000年小户型产品投小户型产品的价格分布放上海市场以来，一直与上海房地产价格分布是住宅市场的热点，供状况基本一致，由内向销两旺。分析显示，中外逐步走低；单价较同近期小户型住宅市

3、场的区域普通住宅物业高产品需求量将保持良好1000—2500元/平米不等。增势。如近期热销的上海青年城均价8600元/平米，远高于九亭地区普通住宅的6100元均价。fdc.21ask.com中管网房地产频道6松江市场分析o松江住宅市场o松江商业市场ü施工面积不断增长；ü老城区商业比较成熟；ü空置房面积持续上升；ü新城区处于开发初期阶ü可售房源居高不下；段；ü销售量持续萎缩。ü未来供应量巨大；ü市场消化相对困难。o具有创新、独一性的，拥有鲜明主题概念的，最具市场需求的项目，是现阶段突破市场瓶颈的唯一途径

4、。fdc.21ask.com中管网房地产频道7区域环境分析o区位、交通ü位于国道、高速公路及轨道交通网络之中；ü位于上海最大的生态旅游区内。fdc.21ask.com中管网房地产频道8区域环境分析o项目周边规划介绍佘山旅游度假区——上海最大的生态旅游度假基地华侨城欢乐谷——大型综合性的旅游地产项目文广影视基地——集旅游娱乐于一体的大型文化项目月湖雕塑公园——自然和艺术完美结合的现代人规划中后期住宅用地间乐园——占地约1500亩的大型住宅区世贸国际会议中心（艾美酒店）——超五星级酒店fdc.21ask.

5、com中管网房地产频道9第二部分项目定位fdc.21ask.com中管网房地产频道10总体规划方案fdc.21ask.com中管网房地产频道11SWOT优势（Strength）机会（Opportunity）o品牌－珠江投资实力雄厚，开发经验丰富o政府规划－佘山旅游度假区、旅游、居住项目规o区域－紧靠佘山旅游区，近松江大学城、新城划，未来商业旅游居住需求大o交通－地铁9号线佘山二站站点o小户型稀缺—小户型公寓供应量不多，销售良好o环境－佘山生态环境区域内，紧依顶级别墅社区o宏观政策—06年5月24日《调

6、整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》住宅商业首付差距减小o价格－小户型低总价o产品－酒店式服务，对年轻人吸引力强o概念－项目提倡的生活方式劣势（Weakness）威胁（Threat）o配套奇缺—周边商业生活配套空白o《通知》明确新建住房结构比例，小户型住宅供o缺乏居住气氛—附近无已建或在建普通住宅应量增大o市场压力大—松江新房供应量、空置面积大，销o《通知》调整住宅消费信贷政策，住宅和商业贷售压力大款的月还贷差距拉大o户型缺陷—一梯多户私密性弱，全南全北朝向差o相临地铁站点供应量巨大—相临松江大学城

7、、松江新城、o噪音污染—轨道交通，噪音污染严重o北部泗泾、九亭板块的新房供应量巨大o交易成本高—产权40年商业贷款首付、契税高，年限短o居住成本高—水、电、煤、物业管理采用商业标准收费高fdc.21ask.com中管网房地产频道12产品定位－酒店式公寓公寓定位原则o商业地块p错位竞争公寓定位p生活配套居住氛围考量p小户型精装修p利润最大化p低总价p销售去化速度快p高品质酒店式服务p目标市场需求p未来发展趋势p生态运动型青年精英社区酒店式公寓及公寓总面积43892㎡配套服务区面积（不包括大堂）3300㎡

8、fdc.21ask.com中管网房地产频道13产品定位－商业（邻里中心）定位原则（配合后期住宅）o错位竞争商业定位o生活商业配套o利润最大化o社区商娱大配套（邻里中o销售去化速度快心）o目标市场需求o未来发展趋势o旅游商业购物中心商业总面积（包括地下室）27000㎡业态构想：生活化、多样化、fdc吃.21a喝sk.玩com乐中购管网一房站地产式频商道业中心14项目功能定位居住功能：小户型酒店式公寓运动功能：运动休闲中心购物休闲：社区商业中心，购物、餐饮、