沿海智慧新城商业部分操作思路建议

《沿海智慧新城商业部分操作思路建议》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、北京思源兴业房地产经纪有限公司日期：二零零八年四月沿海智慧新城商业部分操作思路建议总体目标目标——年底前，消化一期5000平米；二期确定商家意向，年底签约一至两家主力商户；扩大影响力，积累商业氛围，为二期、三期商业上市作铺垫；实现均价6500元/平米，提升售价，与住宅互动，支持住宅销售，确保整体均价和利润率的实现。目标聚焦点：本年度，智慧新城商业部分首要目标是一期5000平米全部销售完毕；通过“先行招商”，引进主力商家，确定一至两家进驻意向，烘托商业氛围、扩大项目知名度、增加说服力，消化一期分割小商铺；尽可能地减少空置率和市场培育期，打消投资者、经营者的

2、顾虑，在消化一期的同时，为二期、三期的上市作充分的准备；广泛整合利用传播资源，与住宅销售互动，相互借势、共同推进；实现目标均价，支撑整个项目的售价和利润，确保整体利润率的实现.目标解析目录项目定位4市场分析2产品概况13操作方向执行策略5分期商业面积位置备注一期商业约5000平米项目南侧已规划二期商业约15000平米项目西侧，临主干道北胜利路待规划完善三期商业约8000平米项目北侧待规划商业概况商业分布于智慧新城临街三侧，即项目的南侧、西侧和北侧，分别为一期、二期和三期商业部分，总面积近28000平米。项目区位图铁东区铁西区立山区鞍钢高新区千山区本案本案

3、位于立山区北部，北胜利路沿线，为城市中心区的边缘区，周边环境、设施待改善。商业示意图二期商业15000平米三期商业8000平米一期商业5000平米商业分布项目三侧，其中仅北胜利路为城市主干道，但路面较差待改造铺设，其余北侧、南侧道路为规划路。平面结构图项目定位4市场分析2产品概况13操作方向执行策略5目录铁东区铁西区立山区鞍钢厂区高新板块营城板块汤冈子板块中心板块立山板块从鞍山市“十一五”规划中可以看出，鞍山城市空间发展将实施“东控、南进、西拓、北调、中疏”的战略。城市总体规划总体规划详述东控：是指控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团；南进：

4、就是城市要向南采取跨越式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区，优先发展大型带动型项目，并促进新区启动；西拓：是结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区；北调：是因为城市北面已抵达辽阳边界，发展受限，用地将已调整为主，建设羊草庄工业区，开发沙河沿岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区；中疏：则是要疏导搬迁城市中心区的工业，向城市周边园区集中，并将中心区人口向周边疏散，腾出用地建设住宅、商贸和绿化。本项目处于北调规划内，随着沙河沿岸和立山工业区用地改造，建设大量居民住宅区，未来辐射人口和消费人群将会大大增加，是一

5、个利好消息。站前商圈铁西商圈胜利路商圈铁西物流商圈传统商业分布鞍山市的商业长期以来一直主要集中于铁东站前，即站前商圈；其他商圈因受发展历史、服务业态、辐射人群和规模效益等影响，主要以服务于区域内居民的生活配套机能服务的小型商圈为主，商业的扩延性、辐射力和分散服务功能有限。商业总体规划鞍山市政府颁布实施了《鞍山市商业发展规划（2003—2020年）》，这是建国以来鞍山第一部商业发展专题规划。规划提出，今后二十年，本市将以建成辐射辽南中部区域性商贸物流中心为奋斗目标，鞍山市的商业规划方向为：建设一个商业中心，发展九个商业副中心，构筑四大流通体系、五大特色商业

6、街区。总体规划分布一个商业中心规划重点：开发建设建筑面积10万平方米以上集购物、餐饮、游乐、休闲、商务为一体的多功能现代化商业中心。对现火车站货场进行迁移，在此规划建设大型多功能餐饮服设施，将市级中央商业区向南延伸。九个商业副中心：加快人民路、立山广场、深沟寺、湖南、汪家峪、汤岗子、海城、台安、岫岩九个商业副中心建设，形成与站前商业中心相互配套、分布合理、特色鲜明的多层次商业布局。四大流通体系：依据人流、交通、地理环境、商业设施现有情况以及购买力等因素，本着便民利民、安置就业的原则，改造和建设市级、区域、社区、郊区城镇和专业特色街等不同规模、不同档次、各

7、具特色的商业区。五大特色街区：餐饮娱乐一条街、汽车4S店一条街、旅游宗教文化一条街、体育一条街等。周边商业现状周边商业经营分析周边竞品项目分析周边消费人群分析价格与销量：近几年来处于下降状态，2007年下降幅度更大，主要是因为近两年政府加大对棚户区的改造力度，在北胜利路沿线商业政策性供应加大，再加上过大的市场存量严重制约了价格的提升，预计本项目商业上市时整体均价会达到约6500元/平方米左右；业态特征：当前商业形态以餐饮、洗浴中心、购物中心为主，市民消费观念仍较保守，需要改变和提升，未来三年内本市商业项目还将以餐饮、洗浴中心、购物中心三种业态为主；专业管

8、理：在以往开发的地产项目中，商铺皆为开发商地产项目的附属设施，所占比例3%--5