鞍山沿海绿色智慧城vs智慧新城营销策划投标报告(思源经纪)

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1、鞍山沿海绿色智慧城VS智慧新城营销策划投标报告(思源经纪)招标方：沿海绿色家园集团投标方：北京思源兴业房地产经纪有限公司鞍山沿海绿色智慧城VS智慧新城营销策划投标报告目标——沿海·绿色智慧城L组团住宅（30280㎡）实现清盘沿海·绿色智慧城L组团剩余商业（2800㎡）实现售罄沿海·智慧新城一期住宅（35800㎡）实现65%去化率沿海·智慧新城一期商业（5000㎡）和一期70%车库实现售罄甲方的要求甲方思考点：通过L组团的先期推广和售罄，为智慧新城一期建立市场基础，同时为新城一期解决部分现金流。智慧新城一期商业及住

2、宅的良好销售是智慧新城整盘最大化利润实现的重要关键点。思源对两个项目运营的思考绿色智慧城智慧新城两个项目占据了鞍山沿海08年运营的主要业务领域，因此，从公司运营的角度将双城统一考虑，形成1+1〉2的局面，在08年创造利润外的更高价值，为公司的可持续发展提供良好的基础。双城的营销现有的品牌情况：沿海在鞍山有着10年的开发历史。通过沿海人的不懈努力，打造了今天的沿海·绿色智慧城。沿海品牌通过不断地辛勤劳动和社会付出，使得整体品牌价值随着时间自然增长。虽然其在客户心里有着较高的认可度，但由于产品投放量近年来的减少，使得

3、与当地本土的大德差距不明显、跟万科不相伯仲，9年的积累——品牌的真正价值未能得到实现。品牌价值实现模型时间价值品牌潜力沿海10年对绿色智慧城的打造，建立了深厚的品牌基础，但其价值并未真正发挥；随着绿色智慧城接近尾声，其产品投放量下降、市场声音也逐渐减弱；沿海需要通过新的项目声音，完成更高层面的产品挖掘和智慧城品牌的价值实现；因此，双城营销的关键契合点在于品牌的统一、可持续运营！双城的总营销策略——品牌营销通过统一的1+N品牌策略，实现双城联动，增加项目品牌市场占有份额；通过沿海品牌潜在价值的挖掘与再提升，实现双城

4、更高的品牌溢价；营销上，有机结合双城，增加项目的抗风险能力，同时降低推广成本；通过双城运营，实现沿海在鞍山的品牌领袖地位，为持续发展奠定基础；通过新城延续“智慧品牌”，明确沿海在鞍山的高档品牌线；……通过双城运营，挖掘鞍山沿海品牌潜力，加快企业品牌发展绿色智慧城智慧新城两个项目具体营销环节中，应注意的关键点智慧新城篇智慧城篇双城篇报告目录项目解析项目位置本案位于鞍山市立山区北部，北胜利路沿线。铁东区铁西区立山区鞍钢高新区千山区本案项目四至北胜利路太平街规划道路规划道路带电作业工具研制厂中田汽贸沿海智慧新城地块周边

5、现状图片除家居广场外，无成熟商业配套。带电作业工具研制厂对社区居住品质有一定负面影响。北胜利路太平街规划道路规划道路带电作业工具研制厂中田汽贸现有商业东方家具广场沿海智慧新城项目基本资料项目名称沿海智慧新城地块位置北胜利路容积率2.33占地面积84574㎡建筑面积（一期住宅面积）22.5万㎡（3.5㎡）总套数（一期套数）约1655(335)一期户型90㎡两居120、130㎡三居地块四至及周边情况除胜利路一侧，其他道路情况较差；周边配套缺乏；整体片区成熟度较差基本资料产品特征地块条件——坡地（东高西低、落差16~2

6、0米，具备营造良好景观园林的基础）建筑体量——整体建面22万㎡，住宅约16万㎡、商业约2.8万㎡，属于中大型社区建筑形式——小高层和高层，偏西南15度左右建筑风格——新式现代风格，直线条、暖色系，具有新欧式风格的感觉一期户型特征——板楼南北通透，90、120、130平米其他配套——2.8万平商业配套，体量较大；地块北侧配备社区幼儿园SWOT分析优势（strength）位于城市上风地段；项目整体规模相对市场较大；紧邻北胜利路，交通便利：天然坡地，利于产品景观打造；沿海品牌号召力。劣势（weakness）地块东南侧，

7、紧邻带电工具厂；地块西南侧，紧邻加油站；区域认可度低；周边生活配套欠缺；鞍山客户置业价格敏感度高机会(opportunity)胜利路改造提升区域价值和成熟度；南沙河改造远景可期，增强上风区位环境优势；鞍山整体经济提升较快，居民消费能力增加。威胁（threat）胜利路沿线项目集中开发，区域未来竞争加剧08年鞍山市场整体供量巨增政府中期规划发展方向南倾斜规模优势、坡地条件/沿海品牌/胜利路改造发展依托产品创新，打造全新主题居住社区引领市场、抢占市场优势及机会发挥SWOT分析周边配套缺乏/所在区域的认可度低开发商品牌的

8、信誉保证和感召力片区开发的主题定位明确，具有吸引力强化社区内规划和生活环境的优良品质，商业附加值主题开发及产品精雕细琢，领先市场带电工具厂、加油站的影响客户置业价格敏感度高劣势及风险规避SWOT分析我们面前的鞍山沿海智慧新城项目与众不同，整体的产品已经初步规划完成，一期的产品已经确定，重点是对项目的销售把握以及营销理念和手法的创新。思源对项目的思考必须明确的六个问题Q1鞍