润丰岭尚项目营销报告S

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1、CLIENT客户：润丰(重庆)房地产有限公司RESEARCH机构：重庆尚峰企业营销策划有限公司润丰·领尚项目销售执行报告—润丰·领尚—运营分析运营原则产品分析运营策略价格策略推售模拟1、前期树立项目形象为重，同时保证一定速度的现金流2、品牌价值赋予高于产品本身塑造，产品附加值打造提升整体收益3、推售产品突出价值逐步提升、综合效益最大化的原则4、产品强调精准把握市场需求原则，扮演好区域标杆性角色项目运营原则运营分析运营原则产品分析运营策略价格策略推售模拟项目推售产品分析2012年，项目优先启动高层4、6号楼，处于项目门

2、户位置，昭示性强，共计52928.7㎡，526套房源；项目品质与区域内竞品相比具有较大优势。4号楼6号楼一期高层一期——首次入市，引爆市场项目一期位于整个项目左侧，共4栋。处于门户位置，昭示性强，首批次入市，引发市场关注；高层三期——中庭景观，静谧人居位于项目靠山一面，共5栋。一字排开，享受中庭景观资源，远离主干道；高层二期——临湖高层，视野开阔位于项目临湖一面，共4栋。临湖高层，景观视野开阔；项目标杆型产品四期二期二期三期高层四期——成熟生活，完美收官规划的公园和配套已经到位，前期的业主开始入住，项目整体日趋成熟；

3、运营分析运营原则产品分析运营策略价格策略推售模拟销售为王，价格标杆，品牌拔升量价齐保近期诉求点：求量——快速销售、现金滚动，销售总额为首要目标多重促销优惠包装销售节点，保证价格的同时达到快速去化，实现销售目标；长远诉求点：求价——合理推盘，优化价格，以保证销售量为前提梳理产品价值体系，合理推售组合，保证快速去化同时，实现价值最大化；项目整体运营策略运营分析运营原则产品分析运营策略价格策略推售模拟项目价格策略低开高走，快频上扬快速聚集区域目光，引起轰动效应，项目以引领区域现有体系的价格入市；年销售单价升幅控制在10%左

4、右。市场比较法定价竞品项目青山湖畔东方国际溯园本案均价(元/平米)4000430048004251产品因素权重35%50%15%100%区域因素区域价值2015171717公共交通便捷程度108987配套设施完善程度109786产品因素产品附加值1591388社区规模54435开发商发展商品牌53335物业管理52335支付及生活因素生活成本1515141213首付及月供1514151415合计10079857681价格说明：本案价格=∑本案价值/竞品项目价值*竞品项目售价*权重本案价格=81/79*4000*30%

5、+81/85*4300*45%+81/76*4800*25%=4251元/平米运营分析运营原则产品分析运营策略价格策略推售模拟建议入市建面均价为：4200元/平米【2012年12月底入市】市场定价法销售节点铺排：营销节点润丰地产，引领城市公园尚品生活渠道活动推广主题12月23日4号楼开盘品质植入期持续销售期12.1012.11强销期热销情况，稀缺资源，错过不再有高品质城市公园生活大社区12.9商圈巡展派单，竞品拦截，12.12媒体组合周边乡镇巡展产品说明会示范区园林和样板间活动团购启动认购送礼活动特价房活动报媒、短信

6、、高速公路户外、楼体广告报媒、短信13.113.2报媒、短信、户外、楼体广告晚会活动11月20日销售中心开放9月12日临时接待中心开放13.32月23日6号楼开盘价值述求期产品体验期方案一：先量后价，保证销售销售均价：4200元/平米销售周期：12月底-4月销售率：100%方案二：高开入市，区域标杆销售均价：4500元/平米销售周期：12月底-6月销售率：100%推售方案：运营分析运营原则产品分析运营策略价格策略推售模拟两种推售方案，重点从资金回笼、风险控制等方面进行评估。运营分析运营原则产品分析运营策略价格策略推售

7、模拟销售目标及分解：基于项目总体运营目标，结合2012年销售任务，我们对4、6号楼目标理解：目标分解：2.22亿销售均价：4200元/平米销售体量5.3万㎡销售套数526套平均销售1.325万㎡/月；132套/月目标分析：2012年〔12月底〕—2013年〔4月〕实现销售金额2.22亿元方案一运营分析运营原则产品分析运营策略价格策略推售模拟销售金额2.22亿，销售套数526套，销售面积5.3万㎡，销售周期约4个月。润丰·领尚4、6号楼月度销售分解表时间阶段12月底1月2月3月4月合计推售套数263026300526

8、销售套数1309080120106526销售体量（㎡）13081.249056.248049.9912074.9910666.2452928.7建面均价（元/㎡）415042004200420042504200总销售额（万元）5429380433815071453322218方案一截至2013年2月，预计销售套数300套，销售面积3万㎡，销售金