苏州沧浪物业管理有限公司因大楼电梯损坏诉业主马彦忠财产损害赔偿纠纷案

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1、苏州沧浪物业管理有限公司因大楼电梯损坏诉业主马彦忠财产损害赔偿纠纷案作者：杨晓军法院文章来源：本站原创点击数：7更新时间：2007-1-20【字体：小大】【案情】原告苏州沧浪物业管理有限公司。被告马彦忠。被告马彦忠系苏州市高新区狮山峰汇小区618室房屋的所有权人。2005年1月27日，原告与被告的代理人龚旻华签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告从事狮山峰汇小区的物业管理，至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。双方在该协议中还约定，在履行过程中发生争议，提交苏州市仲裁委员会仲裁

2、。2005年4月18日，狮山峰汇小区成立了业主委员会，并向苏州高新区国土房产局备案。但该业主委员会至今未与原告签订物业管理委托合同。2005年4月28日晚上，上述被告所有的狮山峰汇小区618室房屋内洗衣机水龙头接头脱落漏水，水溢至房屋外。随后，该大楼2号电梯发生故障，电梯有进水现象。原告即向上海三菱电梯苏州特约工程有限公司报修。2005年6月19日，原告通知上海三菱电梯苏州特约工程有限公司更换了该电梯的故障部件，包括门机印板一块、操纵箱电源一台、桥厢指令基板一块，支付了更换电梯配件的款项10120元。由于原

3、、被告对电梯修复费用的承担未能达成一致，原告遂诉至法院。原告苏州沧浪物业管理有限公司诉称，被告系苏州新区狮山峰汇小区618室业主，原告为该小区的物业管理公司。2005年4月28日晚上，被告家中漏水导致大楼电梯停运。后经上海三菱电梯苏州特约工程有限公司修理，更换了部分零件，原告支付了修复费用10120.88元。由于原告与被告就维修费用协商未果，故原告诉至法院，要求被告赔偿损失10120.88元，并承担本案诉讼费用。被告马彦忠辩称，原、被告在履行双方所签之《前期物业管理服务协议》过程中发生争议，应按照双方协议中

4、约定的仲裁条款，将争议提交苏州市仲裁委员会仲裁。法院应当驳回原告的起诉。如果原告坚持提出侵权赔偿之诉，则原告并非电梯的所有权人，其财产未受到侵害；且原告未能提供证据证明被告房屋内漏水与电梯损坏之间存在因果关系。故请求法院驳回原告的诉讼请求。【审判】苏州市虎丘区人民法院审理后认为，上述狮山峰汇小区内的电梯属于该小区物业共用设施设备，由小区全体业主共同拥有。原告并非电梯的所有权人，亦未受财产所有人委托，其与被告之间仅存在基于前期物业管理服务协议的合同关系，故原告不能直接以被告为财产侵害人，请求其赔偿损失。即使被

5、告房屋漏水与小区大楼电梯损坏之间存在因果关系，被告的过失行为也不同于《江苏省物业管理条例》第十六条第三项中规定的侵害业主公共利益的行为，被告的答辩理由成立。故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》于2005年12月19日第一百十七条之规定作出判决：驳回原告苏州沧浪物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费445元，由原告负担。法院判决后，双方在法定上诉期间内均未提出上诉，本判决已发生法律效力。【评析】本案中，原告苏州沧浪物业管理有限公司虽然是以侵权为由提起诉讼要求被告

6、赔偿损失的。但本案实际上是一起物业公司与业主之间因物业管理发生的纠纷。近年来，随着我国房地产开发市场的繁荣发展及城市住房现代化建设进程的加快，物业管理业这一新兴服务业应运而生，因物业管理发生的纠纷也随之产生并呈日益增多的趋势。本案案情并不复杂，但涉及物业管理中的一个较典型问题，即由于业主的原因导致物业共用设施设备损坏，应当谁来向侵权人主张赔偿权利的问题。一、可以由业主大会或业主委员会主张。根据《江苏省物业管理条例》的相关规定，物业共用设施设备是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱

7、、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。表明了物业共用设施设备的所有权归全体业主共同共有。而业主委员会是经业主大会选举产生，代表业主利益实行自治管理，维护业主合法权益的组织。故由于个别业主的原因导致上述物业共用设施设备损坏，全体业主可以通过业主大会或业主大会委托的业主委员会向侵权人主张赔偿。二、可以由物业公司根据物业管理合同的约定或相关地方法规的规定，向侵权人主张赔偿。物业管理合同是由业主或业主委员会与物业管理企

8、业签订的，由业主或业主委员会授权并提供费用，物业管理企业依照约定对住宅小区建筑物及附属物进行有偿管理服务的书面协议。一般认为物业管理合同是一种委托服务合同，物业管理企业对物业共用设施设备行使的是委托管理的权利，并不对物业共用设施设备拥有所有权。但如果根据物业管理合同的约定或《江苏省物业管理条例》第十六条第三项规定的物业管理企业享有下列权利：“制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼