“春江花园业主委员会诉陆家嘴物业管理有限公司物业管理纠纷案”评析

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1、“春江花园业主委员会诉陆家嘴物业管理有限公司物业管理纠纷案”评析----物业管理论文-->引言随着社会经济的开展，人口数量的增多，土地资源的缺乏和社会成员之间愈渐杂乱的联络，现代社会的寓居形式发生了显著的改动。传统社会中涣散在独立住所中的居民，转而住进“数户合一栋”、“数栋合一区”的修建区划当中，因应此种改变，催生了“修建物区别所有权”这一新的权力类型。根据修建物专有有些构成的专有权、根据修建物共有有些构成的共有权和根据业主相互关系构成的一起管理权，一起构成了修建物区别所有权的内容。因住所小区内场所

2、、墙面、楼顶等共有有些的运用和收益是重要的获利手法，故怎么分配修建物区别所有权共有有些的收益，变成法令实践中的重要疑问。更为杂乱的是，跟着住所物业的进一步市场化和社区化，物业管理日益变成了现代化城市建设和居民平常日子不可或缺的组成有些，构成了社区一起治理的主体骨干力量之一。怎么平衡物业公司的管理权和业主的运用权及收益权，变成法令实践中需要处理的疑问。这篇文章经过对某业主委员会诉某物业公司物业效劳合同纠纷案的剖析和阐述，呈现实际日子中物业公司与业主之间的主要对立，剖析对立发生的主要原因，在此基础上探究

3、修建物区别所有权共有有些收益的分配规矩、共有有些收益与物业费抵销等具体疑问，并工作主委员会的诉讼主体资格疑问打开论说。本文采用解释论的研究进路，通过解释既存的建筑物区分所有权相关规范而形成对共有部分收益规则的认识和分析。在此过程中，本文运用了多种解释方法和研究方法。具体而言，解释方法包括文义解释、历史解释、目的解释、体系解释，等等；研究方法包括法律社会学的方法、比较分析的方法、案例分析的方法，等等。力图通过对既有的法律事实和法律规范的阐释，为建筑物区分所有权共有部分收益纠纷的解决提供分析思路，实现定

4、纷止争、公平正义的法目标和法价值。.................................一、案件事实、判决及争点建筑物区分所有权共有部分是建筑区划内，既不属于专有部分，亦不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。作为建筑物区分所有权的客体，共有部分的收益如何界定和分配，成为近年来司法实践中的焦点问题，现以“某业主委员会与某物业公司物业服务合同纠纷”1为例进行说明。（一）案件事实概要某物业公司（本案被告）基于前期物业服务合同对某花园小区（本案原告）进行物业管理，期限自2002年11

5、越25日签订合同时起至该小区业主委员会成立时止。双方约定：物业公司对小区实施前期物业管理，管理范围为小区一、二、三期，占地面积为32.3万平方米，建筑面积为60万平方米；管理期间，物业公司按照物价局批准的标准，按建筑面积向业主和物业使用人收取物业服务费；对物业范围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费用中，须单列。合同还约定其他相关事项。.......................................（二）判决及其理由无锡市锡山区法院经审理后认定共有部分收益应按

6、比例分配，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款、第七十九条，国务院《物业管理条例》第五十四条第二款、第五十五条，参照适用《江苏省物业管理条例》第三十三条的规定，判决物业公司返还给业主委员会331.5万余元，驳回业主委员会其他诉讼请求。一审法院的判决体现了业主对建筑物专有部分以外的共有部分共享权利的立法精神，共有部分在物业企业参与管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行

7、经营管理的，可以分配一定比例的收益。前期物业服务合同终止时，《物业管理条例》第二十九条规定物业公司应向业主委员会移交相关财产及资料，进行收益清算与分配。本案中双方移交的是2008年1月至6月的共有部分收益，该协议是一个不完全的移交协议，没将2004年至2007年共有部分收益纳入其中。依据物业公司的报表记载，2004年至2007年共有部分收益数目巨大，未在移交协议中体现，业主委员会作为代表全体业主行使权利的组织，其权限来自于业主大会的授权，在无全体业主授权的情形下，不能以自己的意志对业主的重大权利作出

8、放弃，即使作出放弃的意思表示，该行为也无效，该部分收益应当予以认定。收益计算方式应为共有部分收入与成本支出的差额，共为414.2万余元。2004年的收益，因证据不足未与认定。..............................................三、建筑物区分所有权共有部分收益的抵销........................18-23（一）抵销的概念与行使条件.......................................18-