毕业设计（论文）-商品房预售制度的利弊及其完善

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1、青海民族大学毕业论文（设计）题目：商品房预售制度的利弊及其完善作者：_____________________毕业届期：_____________________指导教师：_____________________院系：____法学院________专业：_____双语诉讼_________年月日大纲一．商品房预售制度的概念及其由来···················2二．商品房预售制度的现状.···························3三．商品房预售制度的作用····························

2、5四．商品房预售制度的弊端····························7一．商品房预售制度的完善及建议····················9浅论商品房预售制度的利弊及其完善摘要：商品房预售制度的利益和弊端从来都是学术界争论的焦点，有此引伸出的关于商品房预售制度的存与废的问题也越来越受到大家的关注，其对我国房地产市场的作用既受到一些人的支持也有一些反对的声音，本文通过对一些学者的研究结果的阅读，总结出一些对商品房预售制度的利弊以及完善提出一点个人观点。关键词：商品房预售制度；利益；弊端；完善一.商品房预售制度的概念及

3、其由来商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。该制度1954年首创于香港。当时香港立信置业公司最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式。1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。商品房预售制度在我国的确立与我国房地产市场发展进程有着紧密的联系，随着土地有偿转让制度在我国的实施，房地产市场得以迅速发展，商品房预售作为一种售房制度也由之产生。1994年，建设部出台《城市商品房预售管理办法》，标志着我国商品房

4、预售制度的建立，2001年发布《建设部关于修改（城市商品房预售管理办法）的决定》，2004年又发布了《建设部关于修改（城市商品房预售管理办法）的决定》。《商品房预售管理办法》第六条规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，在当时的特殊社会背景下，预售制度对中国房地产业以及中国经济的发展发挥了不可磨灭的贡献，但因其在设计上的先天不足，随着时间的推移其弊端也在发展过程中不断被放大，进而被开发商充分利用，如房地产市场发育迟缓，法律法规相对滞

5、后，很多商品房纠纷无法可依、市场监管不严、执法无力，造成了商品房市场秩序混乱和不和谐的缺陷。二．商品房预售制度的现状由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性,处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场,1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市

6、商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等,均对这一制度做了相应具体的规定。由于这些法律、行政法规、规章中关于预售制度的规定较为零散,我通过对一些学者的研究成果的阅读,知道了目前我国商品房预售制度的文本内容主要包括以下几个方面:(一)商品房预售归口管理制度2004年7月20日建设部修订的《城市商品房预售管理办法》第4条规定:国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产管理部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。(二)商

7、品房预售条件法定制度出于对《城市房地产管理法》第44条的细化,2004年修订的《城市商品房预售管理办法》第5条规定商品房预售应当符合下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二是持有建设工程规划许可证和施工许可证;三是按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。(三)商品房预售许可证制度房地产开发企业要进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。房地产开发企业申请办理

8、商品房预售登记,应当提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售